西安智慧城项目策划方案.pptVIP

智慧城;长建地产“长安新城”工程

开展定位筹划报告;而我们只能选择其中的一条;工程筹划的目标：;我们认为，在公司品牌在西安市区市场还没有形成品牌号召力的状况下，工程必须充分挖掘区域板块优势、整合周边资源，塑造工程的“三性”〔唯一性、权威性和排他性〕，铸造精品，以差异化竞争的方式，在西安占据一个细分市场〔教育地产〕的高端。

另外，本案作为公司运作的第一个中大型的战略性工程，应该在获取良好利润的根底上，到达“五出”〔出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络〕的目标，树立独特的工程品牌和企业品牌，从而确立公司在今后西安市场上竞争的核心优势。;目录;第一局部态势分析;一、城市篇;1、西安城市地位与能级不断提升;西安——西北的“门户”和“枢纽”;2、西安进入高速城市化阶段;西安城市空间外溢加速;西安扩张：从“方城”到“环城”;“大西安”时代，外围组团中心形成;资料：西安新一轮规划的“一城多心”结构;3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心;;4、“知识长安”，浮出水面;根据西安市城市副中心规划，长安正在形成五大功能板块：

西部大学城：教育、居住

长安科技园：居住、教育、运动

长安新区：行政、文化、商贸、居住

长安老城区：商贸、居住、行政

韦曲科技产业园：居住、商贸、运动、游憩。;资料：大学城促进地区经济开展;“知识长安”的核心区正在崛起;智慧城，“新长安中心区”的核心引擎;5、结论：智慧城，区域开展的战略引擎;谋全局者，方能得一域;二、地产篇;1、西安房地产总体开展趋势分析;1〕西安房地产已从本地兵团小盘开发阶段转变到“八国联军”大盘规模开发。

本地的世纪金花、东盛等纷纷拿下大宗土地；

绿地、珠江、中海、和记黄埔等外地大鄂纷纷进入西安。西安房地产正从卖家居走向买环境、买生活方式的阶段。;2〕西安房地产还处于卖家居、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的工程还很少。;3〕西安房地产处于供需相对稳定，真正的有效需求还有很大的挖掘潜力。

2003年：西安房地产开发量1336万平方米，商品房销售面积250.3万平方米，其中商品住宅销???面积227.9万平方米。

2004年：西安房地产开发量1497万平方米，商品房销售面积209.4万平方米，其中，住宅销售面积188.6万平方米。

据预算，西安在2003-2005年之间，每年要自然增加38万非农人口，这还不包括流动人口，而按照西安“十五”规划，2005年人均住宅至少应到达15平米。以2002年西安人家居住面积的数据〔建筑面积：20平方米〕为基数，那么从2003-3005年，西安每年至少要760万平方米的住宅面积。;4〕西安房地产市场已经迎来新一轮郊区化趋势。

西安老城区的居住环境已经到了人们忍受的上限，“腾笼换鸟”已成必然趋势，市委市政府也已明确提出该战略。因此，西安房地产的郊区化是不可阻挡的潮流，关键是开发商如何投资引导。

以紫薇田园都市为代表的郊区大盘，将西安人从老城区吸引到了高新区内，开启了西安郊区化居住的第一轮浪潮，实现了西安人心理郊区化的第一步。但是，从目前西安的郊区楼盘开展来看，郊区盘配套严重滞后，它们据真正的郊区楼盘还有相当的距离，要形成郊区化运动还需时日。;第一轮郊区化的主要问题;新一轮郊区化将呈现的特点：;配套先行、环境先行：

在城市功能外移的推动下，此轮郊区化开发中，配套已成为郊区开发的重要砝码，而且出现配套、环境限于住宅开发的趋势。大雁塔北广场、大唐芙蓉园等大型工程的形成，就使得曲江新区的房价成为西安的最高区域。

品牌先导，形象打造：

新一轮房地产的郊区化将会形成品牌企业先导的开展模式，产品开发将会注重品质，并倡导一种新的生活方式。;规模化、品牌化和郊区化已经成为西安房地产市场新一轮的开展趋势，在此背景下，工程就必须要塑造独特的个性，形成鲜明的形象与品牌，才能在新一轮开展趋势中脱颖而出。;2、西安房地产市场的特点;据西安市统计局城调队的统计资料显示，从西安市房屋价格走势看，由于利益驱动，自2002年起，西安市新上市楼盘结构逐步向高层偏移，导致西安市目前高层商品房在总量上的比重日益扩大，二环以内多层建筑寥寥无几，在客观上就造成了西安市房屋价格出现结构性上涨的局面。

西安市今年二季度住宅类每平方米均价为2904.4元，其中普通住宅的多层住宅每平方米均价为2020.0元，而高层住宅就到达了每平方米均价为3054.0元，多为高层建筑形式的高档公寓每平方米均价高达4354.1元。;2〕城内小规模开发占主导，产品同质化现象严重。

3〕市场细分缺乏，对于占西安购房群体主导的中青年可客户，还没有充分的市场研究和产品创新，更多只是抄袭兴旺城市的小户型。

在西安，因为单位团购比较普遍，45岁以上的群体单位通过各种途径可以解决住房问题；

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