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论农村私房买卖协议效力

【摘要】

多年来农村私房买卖市场活跃,相关房屋买卖纠纷也是越来越频繁。是否许可宅基地上房屋买卖,中国法律要求不甚明确,国务院相关文件则指出城镇居民不得购置农村住宅以及取得宅基地使用权,而《协议法》对协议效力认定又另有要求,相关要求不相一致,使农村私房买卖协议效力,成为一向争论热点之一。本文从农村私房买卖行为中包含不一样法律关系入手,综合分析中国现行立法下相关农村私房买卖行为法律规范,来探讨农村私房买卖协议效力问题。

【关键词】农村私房买卖协议效力宅基地使用权

Abstract

RuralPrivatetradingmarketsinrecentyears,theactivedisputesonbuyingandsellinghomesisbecomingmoreandmorefrequent.Whethertoallowthesaleandpurchaseofhousesonthehomesteadofthelawisunclear,therelevantdocumentsoftheStateCouncil,pointedoutthaturbanresidentsarenotallowedtopurchaseruralresidentialuserightsinhomestead,ContractLawrecognizedthevalidityofthecontractandasotherwiseprovided,therelevantprovisionsarenotconsistent,sotheeffectivenessofthecontractforthesaleofruralPrivate,traditionallyoneofthehotlydebated.DifferentlegalrelationshiptostartfromtheRuralPrivatetradingbehaviorinvolvedacomprehensiveanalysisofthelegalnormsofbehavioronRuralPrivatetradingundercurrentlegislation,andtoinvestigatetheRuralPrivatecontractforthesaleoftheeffectivenessoftheproblem.

Keywords

RuralPrivatetradingtheeffectivenessofcontracthomesteadrightofuse

引言

多年来,中国经济快速发展,城市化进程不停推进,城市郊区或城镇结合部农村房屋因拆迁而身价陡增,农村房屋买卖行为大量出现,也所以造成农村房屋买卖协议纠纷激增。不少当事人在利益驱动下,单方反悔和有意毁约,纷纷向法院提出诉求,对当初以低价卖掉农村房屋,甚至是已经交付完成房屋以房屋买卖协议无效为由而主张返还。这类纠纷怎样处理,不仅包含双方当事人切身利益,也不仅仅是房屋买卖协议有效抑或无效问题,它还包含协议效力认定以后法律责任与判决实施问题,同时司法判决不一样价值取向也会给民众行为方法作出不一样导向,而且对农村房屋买卖协议效力认定也关系到中国相关农村土地政策与相关法律秩序。也所以,对于农村房屋买卖协议效力认定成为当今热点问题,北京“画家村”小产房案更是引发社会广泛关注。社会各界纷纷对此进行探讨,众说纷纭,至今也无法给出一致答案。

在中国现在司法实践中,通常依据买方身份不一样,将农村私房买卖区分为三种类型:第一类是本集体经济组织组员购置农村房屋;第二类是其她集体经济组织组员购置农村房屋;第三类是城镇居民购置农村房屋。对于第一类协议,法院通常认定为有效。第二类协议假如取得相关组织和部门同意,通常也认定协议有效。而对于第三类协议,在理论和实务中争议较大、纠纷最多,通常为城镇居民向农村集体经济组织组员购置其私有房屋。参见李松、朱雨晨、黄洁:北京法院调研提议许可农村房屋产权流转,载《法制日报》12月7日,第8版。本文关键探讨这类协议。

参见李松、朱雨晨、黄洁:北京法院调研提议许可农村房屋产权流转,载《法制日报》12月7日,第8版。

司法实践中对于农村私房买卖协议效力认定及处理,各地法院分歧较大,存在“同案不一