烟台地产整体格局分析报告.ppt

城市概况：

烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望。

烟台的开展起步较晚，很长一段时间里被包围在其周围的兄弟城市落在后面，由于烟台本地缺乏大型国有企业，中央级地方的关注度与经济支持极为薄弱，也造成了今天烟台城市魅力缺乏的原因，

但近两年来，烟台经济开展迅速，人均收入水平列山东省第二位；随政府对城市建设重视程度逐渐加大，加之烟台自身优势资源，未来烟台城市开展潜力较大。;空间布局：

按照“拓展东西两翼、贯穿南北山海、适度向南开展〞的原那么，优化提升北部滨海带状开展空间，进一步密切城市中心区东与牟平、西与蓬莱的联系，促进各类生产要素合理流动，构建紧密型城市网络体系；到2021年，中心城市人口接近200万人，建成区面积扩大到200平方公里。

中部：经济文化中心

东部：宜居生活圈

西部：加工制造业基地;烟台的商业环境：

海港路商圈、胜利路商圈、幸福商圈、莱山迎春大街商圈、开发区长江路商圈、福山商业街、牟平商圈;;整体状况：

烟台房地产市场开展状态较为平稳，供求关系较为平衡；从全国70个大中城市房价月报可以看出，各地区房价一直都在上升，就烟台而言，升幅属正常范围。如：上半年烟台市商品住宅价格同比增长6.5％，涨幅低于全国平均水平。

区域概况：

烟台目前价格水平由东向西递增；中心区、东部海边的楼盘涨幅较大。;;

2、凯旋城

工程区属：芝罘区

工程类型：海景房〔非一线海景〕

工程位置：烟台市滨海广场南侧；

工程体量：16万平米

产品类型：高层；

主力户型区间：187-190平方米；

开发企业：北京天鸿集团

价格：11500元/平方米〔最低10528元/平方米，最高12800元/平方米〕；

销售状况：60%；

工程小结：该工程地块时曾经的烟台地王，地段价值极高，但其产品设计缺乏特色，品质感与紧邻的海湾1号相差较大，目前工程销售进度不佳。;

3、天越湾

工程区属：莱山区

工程类型：海景房〔一线海景〕

工程位置：莱山区滨海中路1599号；

工程体量：100万平米，一期33万平方米

产品类???：高层、别墅；

主力户型区间：高层：64-248平方米；别墅：380-630平方米

开发企业：山东银和怡海房地产开发

价格：别墅21500元/平方米；高层：7700元/平方米

开盘时间：08年12月；

销售状况：一期高层销售50%，别墅根本售完；

客群来源：本地客群为主

购房需求简析：改善型需求为主；

工程小结：该工程为一线海景房，紧邻370亩森林公园，拥有海权证，别墅与高层结合，产品类型与本案类似，但该工程海景丰富程度较高，且后期别墅产品稀缺性较强，市场接受度较高，工程整体品质超过本案，但由于区域不同，给本案带来的竞争冲击相对较小。;综述：

开发区工程呈现东密西疏的现状，东部生活配套相对完善，西部是主要的产业集中地段，住宅工程略少；开发区是烟台市海景房聚集的主要区域之一，另外局部开发区工程由于规划等原因产权为商业50年，但并未影响消费者购置。

产品供给：

其海景房主力户型均在140平方米以上，以高层板楼为主；普通住宅面积较小，主力户型在90-140平方米；区域海景房别墅产品较为稀缺，目前在售别墅由于户型面积较大总价在500-1000万元；

市场价格：

开发区住宅工程价格较城区略低，但随开发区内重点大型企业的逐渐增加，及空港、港口的区域效应日益显现，区域市场价格具有较大的提升空间。但短期内显现不大。

销售状况：

区域海景房工程由于价格较高，销售进度略低，但海景别墅凭借产品的稀缺性在市场较好的07年销售进度较快，但局部总价较低的产品也可以取得单月80套左右的销售业绩；价格合理且周边配套较为齐全的普通商品房工程月均销售可达100套左右。

客群概况：

开发区工程客群以本区居民为主〔60%以上〕，同时包含局部外地客群〔以东北地区为主〕；海景房工程客群购置多以改善型自住型需求为主，需求释放主要集中在150-200平方米的产品，而购置普通住宅的的客群首次置业与改善型需求数量相当；

小结：结合开发区未来开展的重点产业区域以及本案的地理位置特征考虑，本案未来具备较大的升值潜力；结合区域产品特征，以及目前本案别墅产品已根本售完，后期其它工程别墅产品会为本案大户型产品带来更大的冲击；;1、静海苑

工程区属：开发区

工程类型：海景房

工程位置：烟台开发区黄河路与峨眉山路交界海景房；

工程体量：9万平米，共786户；

产品类型：8栋高层〔25层、28层〕；

主力户型区间：88-205平方米；

开发企业：烟台东银房地产开发

均价：6000元/平方米〔最低5000元/平方米，最高6800元/平方米〕；

开盘时间：08年5月；

销售状况：60%；

客群来源：本区域为主，包含局部烟台周边城市客群〔济南、潍坊等〕，外省