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房地产评估师考试考试题目解析

1.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

首先明确收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，其中\(V\)是房地产收益价格，\(A\)是净收益，\(Y\)是资本化率，\(n\)是收益年限。

计算净收益\(A\)，有效毛收入为30万元，运营费用10万元，那么净收益\(A=3010=20\)万元。

已知资本化率\(Y=10\%=0.1\)，收益年限\(n=40\)年。

将数据代入公式可得：

\(V=\frac{20}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}]\)

先计算\((1+0.1)^{40}\approx45.25926\)，则\(\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx0.0221\)，\(1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx10.0221=0.9779\)，\(\frac{20}{0.1}=200\)，所以\(V=200×0.9779=195.58\)万元。

2.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)。

设每年净收益为\(A\)，对于40年收益权利，\(2500=\frac{A}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}]\)，先算\((1+0.1)^{40}\approx45.25926\)，\(\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx0.0221\)，\(1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx0.9779\)，则\(\frac{A}{0.1}=\frac{2500}{0.9779}\approx2556.4\)，所以\(A=255.64\)。

对于30年收益权利，\(V=\frac{255.64}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{30}}]\)，\((1+0.1)^{30}\approx17.4494\)，\(\frac{1}{(1+0.1)^{30}}\approx0.0573\)，\(1\frac{1}{(1+0.1)^{30}}\approx0.9427\)，\(\frac{255.64}{0.1}=2556.4\)，\(V=2556.4×0.9427\approx2400\)元/平方米。

3.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

根据收益法公式，该写字楼目前的收益价格\(V=\frac{216}{(1+8\%)}+\frac{216+5616}{(1+8\%)^2}\)。

先计算\(\frac{216}{(1+8\%)}=\frac{216}{1.08}=200\)；

再计算\(\frac{216+5616}{(1+8\%)^2}=\frac{5832}{1.1664}=5000\)。

所以\(V=200+5000=5200\)万元。

4.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。

先计算前4年净收益的平均值\(\bar{A}=\frac{15.1+16.3+15.5+17.2}{4}=\frac{64.1}{4}=16.025\)万元。

再根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，这里\(A=16.025\)万元，\(Y=9\%=0.09\)，\(n=35\)年。

\((1+0.09)^{35}\approx20.414\)，\(\frac{1}{(1+0.09)^{35}}\approx0.049\)，\(1\frac{1}{(1+0.09)^{35}}\approx0.951\)，\(\frac{16.025}{0.09}\approx178.06\)，所以\(V=178.0