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房地产评估师考试练习题及参考答案一套

一、单项选择题

1.房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）。

A.土地总量有限

B.规划限制

C.房地产不可移动

D.价值量大

答案：C。房地产具有供给有限特性，本质上是由于房地产的不可移动性造成其不能从其他地方调剂余缺，所以供给有限。土地总量有限是房地产供给有限的一个重要原因，但不是本质原因；规划限制是影响房地产供给的因素之一；价值量大与供给有限特性无关。

2.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C。建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145+9=154m2，套内建筑面积下的价格×套内建筑面积=建筑面积下的价格×建筑面积，所以建筑面积下的价格=（3500×145）÷154≈3295元/m2。

3.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入水平

B.物价因素

C.城市化

D.利率因素

答案：C。城市化属于社会因素，居民收入水平、物价因素、利率因素都属于经济因素。居民收入水平提高会增加对房地产的需求从而影响价格；物价变动会影响房地产的建造成本和价格；利率的高低影响房地产投资和消费的成本。

4.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一陈旧建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.该建筑物的存在降低了乙土地的价值

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

答案：A。当建筑物对土地价值有减损时，会出现乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，说明该建筑物的存在降低了乙土地的价值。

5.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

答案：B。净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元，根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，其中\(A=20\)万元，\(Y=10\%\)，\(n=40\)年，代入可得\(V=\frac{20}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{40}}]\approx196\)万元。

6.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

答案：C。假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，如待开发的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房等，不得改变现状的旧房不适用假设开发法。

7.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.682.5

D.700.0

答案：C。成交时人民币价格=100×6.5=650万元，市场状况调整后的价格=650×(1+5%)=682.5万元。

8.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C。年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}\)，其中\(C=800×200=160000\)元，\(R=2\%\)，\(N=40\)年，\(D=\frac{160000×(12\%)}{40}=3920\)元，折旧总额\(E=D×t=3920×12=47040\)元，现值\(V=CE=16000047040=112960\)元≈11.3万元。

9.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300