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房地产评估师考试模拟题带答案

一、单项选择题（每题1分，共30题）

1.房地产评估的主体是（）。

A.房地产

B.评估对象

C.房地产估价师

D.房地产评估机构和房地产估价师

答案：D

解析：房地产评估的主体是指从事房地产评估的机构和人员，即房地产评估机构和房地产估价师。选项A房地产是评估的客体；选项B评估对象也是评估的客体；选项C表述不完整，除了估价师还有评估机构。

2.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154㎡。

总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×3500=507500元。

按建筑面积计算的单价=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/㎡。

3.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.50

B.250

C.300

D.350

答案：B

解析：每平方米建筑面积的拆迁费用和残值的净值=30050=250元/㎡，这就是该宗土地的减价修正额。

4.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

答案：B

解析：实物因素是指房地产自身的实体状况因素，包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等。楼层属于区位因素，而不是实物因素。选项A户型、C层高、D装修都属于实物因素。

5.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。

A.1.05

B.1.06

C.1.07

D.1.08

答案：A

解析：间接比较法下，以标准房地产状况为基准，可比实例价格×（100/98）×（101/100）=估价对象价格。直接比较法下，调整系数=101/96≈1.05。

6.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，开发利润为售价的16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

答案：D

解析：设该写字楼的价值为V。则V=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，即V=8000+6000+800+600+720+6%V+16%V，整理可得V6%V16%V=8000+6000+800+600+720，78%V=16120，V=16120÷78%≈20666.67万元。

7.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。

A.368

B.552

C.561

D.920

答案：B

解析：资本化率=安全利率+风险补偿率=6%+6%×40%=8.4%。

年净收益=年有效毛收入×（1运营费用率）=80×（140%）=48万元。

收益年限n=508=42年。

根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，可得\(V=\frac{48}{8.4\%}[1\frac{1}{(1+8.4\%)^{42}}]\approx552\)万元。

8.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

答案：A

解析：再次抵押价值=未设立法定优先