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房地产评估师考试全真模拟测试带答案

1.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

答案：B

解析：房地产价值是客观存在的，房地产估价师的工作是揭示或发现房地产的价值，而不是去发明或创造价值。所以答案选B。

2.一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

答案：D

解析：估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，它本质上是由估价委托人的估价需要决定的。所以选D。

3.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。

A.在用价值为市场价值

B.投资价值属于非市场价值

C.市场价值的前提之一是继续使用

D.同一估价对象可能有不同类型的价值

答案：A

解析：在用价值是指在现状使用下的价值，它不一定是市场价值。市场价值是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。投资价值是对特定投资者而言的价值，属于非市场价值。市场价值的前提包含继续使用等。同一估价对象在不同情况下可能有不同类型的价值。所以A表述错误。

4.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为()元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

答案：C

解析：

首先计算每月净收益：$3000×(110\%)=2700$（元）

装修期和放置期共$3+3=6$个月的净收益损失的现值为：

$2700×\frac{1(1+0.5\%)^{6}}{0.5\%}=2700×5.8997=15929.19$（元）

重新装修费用的现值为：

$50000×(1+0.5\%)^{1.5}=50000×0.9926=49630$（元）

该住宅因被水淹造成的损失为$15929.19+49630=65559.19$，约为65548元。所以选C。

5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。

A.536

B.549

C.557

D.816

答案：A

解析：

首先计算年净收益：$120×(120\%)50=46$（万元）

报酬率$=5\%×(1+60\%)=8\%$

收益期限从2005年10月到2040年10月，共$35$年。

根据收益法公式$V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]$，其中$A=46$万元，$Y=8\%$，$n=35$

$V=\frac{46}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{35}}]=575×(10.0676)=536.35$（万元）

所以最接近536万元，选A。

6.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为()万元。

A.159.56

B.168.75

C.169.39

D.277.70

答案：B

解析：

先计算前4年净收益的简单算术平均数作为年净收益$A$：

$A=\frac{15.1+16.3+15.5+17.2}{4}=16$（万元）

根据收益法公式$V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]$，其中$A=16$万元，$Y=9\%$，$n=35$

$V=\frac{16}{9\%}[1\frac{1}{(1+9\%)^{35}}]=177.78×(10.051)=168.75$（万元）

所以选B。

7.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

答案：B

解析：

年净收益$=3010=20$（万元）

根据收益法公式$V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]$，其中$A=20$万元，