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房地产评估师考试真题答案解析

1.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.50000

B.350000

C.300000

D.500000

答案：B

解析：首先明确减价修正额的计算方法，它是由建筑面积乘以（拆迁费用残值）得到。已知建筑面积为1400㎡，拆迁费用是300元/㎡，残值为50元/㎡。那么每平方米的净拆迁成本为30050=250元/㎡。所以该宗土地的减价修正额=1400×(30050)=1400×250=350000元。

2.下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。

A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的

B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的

C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

D.影响房地产价格的因素都与时间有关

答案：D

解析：逐一分析各个选项。选项A，不同的影响因素对房地产价格变动方向的影响确实不同，比如经济繁荣时需求增加会使房价上升，而环境污染严重可能使当地房价下降，所以该选项表述正确；选项B，不同影响因素对房价变动程度影响各异，例如城市规划中大型商业中心的建设对周边房价提升程度可能比小区内部绿化改善更大，该选项表述正确；选项C，不同影响因素与房地产价格变动的关系也不同，如利率变动与房价是反向关系，而人口增长与房价一般是正向关系，该选项表述正确；选项D，影响房地产价格的因素并非都与时间有关，像土地的地质条件等因素相对稳定，与时间关联性不大，所以该选项表述错误。

3.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

解析：先计算该套住宅的建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积，即145+9=154㎡。再计算该套住宅的总价，总价=套内建筑面积×按套内建筑面积计算的价格，也就是145×3500=507500元。最后计算按建筑面积计算的价格，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/㎡。

4.下列关于长期趋势法运用的说法中，正确的是（）。

A.长期趋势法预测未来价格变化的准确性取决于拥有资料的数量、质量和分析计算的方法

B.长期趋势法不能用于预测房地产的未来价格

C.长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产

D.长期趋势法可以用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势与潜力

答案：ACD

解析：选项A，拥有资料的数量越多、质量越高，采用合适的分析计算方法，长期趋势法对未来价格变化的预测就越准确，该选项正确；选项B，长期趋势法的主要作用之一就是预测房地产的未来价格，通过对过去和现在价格资料的分析来推测未来价格走势，所以该选项错误；选项C，长期趋势法要求价格没有明显的季节波动，因为明显的季节波动会干扰对长期趋势的判断，该选项正确；选项D，长期趋势法可以对两宗以上房地产价格进行比较和分析，观察它们的发展趋势和潜力差异，该选项正确。

5.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。

A.2487.75

B.2500

C.2511.06

D.2162.25

答案：B

解析：设该宗房地产的正常成交价格为x元/㎡。因为买方付给卖方2325元/㎡，且买卖中涉及的税费均由买方负担，那么卖方实际得到的价格就是正常成交价格减去卖方应缴纳的税费，即x7%x=2325。化简得到0.93x=2325，解得x=2325÷0.93=2500元/㎡。

6.已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m（即150英尺）、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（）万元。

A.109

B.117

C.124

D.130

答案：B

解析：四三二一法则是将标准深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所