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房地产评估师考试模拟题库精选附答案

1.房地产评估的主要目的不包括以下哪一项？

A.为房地产买卖提供价格参考

B.为企业股权交易提供依据

C.为房地产抵押提供价值评估

D.为房地产征收补偿提供标准

答案：B。解析：房地产评估主要围绕房地产相关的交易、抵押、征收等活动提供价值参考。企业股权交易与房地产本身的直接关联不大，通常不是房地产评估的主要目的。而房地产买卖需要评估价格来确定合理交易价；房地产抵押时银行等金融机构需要了解抵押物价值；房地产征收时要确定合理的补偿标准，都需要进行房地产评估。

2.以下哪种方法不属于房地产评估的基本方法？

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.路线价法

答案：D。解析：市场比较法是通过比较类似房地产的交易价格来评估待估房地产价值；成本法是基于重新构建房地产所需的成本来确定其价值；收益法是根据房地产未来的收益能力来评估价值。这三种是房地产评估的基本方法。路线价法是一种特殊的评估方法，主要用于城镇街道两侧商业用地的评估，不属于基本方法。

3.运用市场比较法评估房地产时，选取的可比实例数量一般为（）。

A.12个

B.310个

C.1015个

D.15个以上

答案：B。解析：选取可比实例时，数量过少可能缺乏代表性，无法准确反映市场情况；数量过多则会增加评估的工作量和成本。一般选取310个可比实例较为合适，既能保证评估结果的可靠性，又具有可操作性。

4.市场比较法中，对可比实例成交价格进行交易情况修正时，以下哪种情况不需要修正？

A.可比实例的交易是急于出售

B.可比实例的交易是亲友之间的交易

C.可比实例的交易价格包含了正常的税费

D.可比实例的交易是卖方对市场行情不了解而低价出售

答案：C。解析：交易情况修正主要是排除交易中特殊因素对价格的影响。选项A中急于出售可能导致价格偏低；选项B亲友之间的交易可能存在价格优惠；选项D卖方不了解行情低价出售，这些情况都会使成交价格偏离正常市场价格，需要进行修正。而选项C包含正常税费的交易价格是符合市场正常情况的，不需要进行交易情况修正。

5.某可比实例成交价格为2000元/平方米，区域因素比估价对象好2%，个别因素比估价对象差3%，则修正后的可比实例价格为（）元/平方米。

A.1960

B.1990

C.2010

D.2040

答案：B。解析：区域因素修正系数为100/(100+2)，个别因素修正系数为(1003)/100。修正后的可比实例价格=2000×[100/(100+2)]×[(1003)/100]=2000×(100/102)×(97/100)≈1990元/平方米。

6.成本法中，土地取得成本一般不包括（）。

A.土地使用权出让金

B.土地开发费用

C.土地征收补偿费

D.土地转让手续费

答案：B。解析：土地取得成本是指取得土地使用权所需的费用。土地使用权出让金是向政府取得土地使用权支付的费用；土地征收补偿费是征收集体土地时支付的费用；土地转让手续费是土地转让过程中产生的费用。而土地开发费用是在取得土地后对土地进行开发建设所发生的费用，不属于土地取得成本。

7.某宗土地面积为1000平方米，土地单价为2000元/平方米，建筑物的重置价格为1500元/平方米，建筑面积为1500平方米，该房地产的土地取得成本为（）万元。

A.200

B.225

C.300

D.375

答案：A。解析：土地取得成本=土地面积×土地单价=1000×2000=2000000元=200万元。这里计算土地取得成本只需考虑土地面积和土地单价，与建筑物的重置价格和建筑面积无关。

8.成本法中，建筑物的折旧不包括（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.自然折旧

答案：D。解析：建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧是指建筑物因使用和自然力作用而导致的磨损；功能折旧是指由于建筑物功能不足或过剩而引起的价值损失；经济折旧是指由于外部经济环境变化而导致的建筑物价值降低。自然折旧并不是专业术语，通常所说的自然力作用导致的磨损包含在物质折旧中。

9.某建筑物建成于2000年，经济寿命为50年，有效经过年数为10年，残值率为4%，该建筑物的年折旧率为（）。

A.1.92%

B.2%

C.2.08%

D.2.4%

答案：A。解析：年折旧率=(1残值率)/经济寿命=(14%)/50=0.96/50=1.92%。

10.收益法中，房地产的净收益是指（）。

A.潜在毛收入扣除运