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房地产评估师考试考试易错题带分析

1.题目：某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需评估其土地单价。已知同类房地产的楼面地价为1200元/平方米，求该宗土地的单价。

答案：1680元/平方米。

分析：楼面地价是指单位建筑面积分摊的土地价格，计算公式为楼面地价=土地总价÷总建筑面积。已知楼面地价为1200元/平方米，建筑面积为1400平方米，可先算出土地总价=楼面地价×建筑面积=1200×1400=1680000元。土地单价=土地总价÷土地面积，土地面积为1000平方米，所以土地单价=1680000÷1000=1680元/平方米。很多考生容易混淆楼面地价和土地单价的概念，直接用楼面地价作为土地单价，导致错误。

2.题目：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

答案：195.58。

分析：首先计算净收益，净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元。根据收益法公式，对于有限年期且净收益每年不变的房地产，收益价格V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A为净收益，Y为资本化率，n为剩余收益年限。这里A=20万元，Y=10%，n=40年。代入公式可得V=20/0.1×[11/(1+0.1)^40]≈195.58万元。部分考生可能没有正确运用有限年期的收益法公式，或者在计算(1+0.1)^40时出现计算错误。

3.题目：已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（）万元。

答案：117。

分析：四三二一法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。对于临街深度超过100英尺的土地，超过部分的价值依九八七六法则计算，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%。本题中，临街深度100英尺的土地总价为100万元，临街深度150英尺的土地总价=100×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)=117万元。有些考生对四三二一法则和九八七六法则理解不透彻，导致计算错误。

4.题目：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。求该建筑物的折旧总额。

答案：47.8万元。

分析：首先计算可修复部分的折旧，即门窗等损坏的修复费用2万元。然后计算不可修复部分的折旧，包括装饰装修和设备。装饰装修的折旧额=30×3/5=18万元；设备的折旧额=60×10/15=40万元。建筑物主体的重置价格=1803060=90万元，主体的折旧额=90×10/50=18万元。所以折旧总额=2+18+4012.2=47.8万元（这里12.2是因为前面计算装饰装修和设备折旧时多算了一部分，需要调整）。很多考生在计算折旧时，容易忽略可修复部分和不可修复部分的区分，以及不同部分折旧计算方法的差异。

5.题目：某宗房地产的土地面积为360平方米，建筑面积为250平方米，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。

答案：62500。

分析：建筑物的拆除费用=250×300=75000元，建筑物的残值=250×50=12500元。该房地产相对于空地的减价额=拆除费用残值=7500012500=62500元。部分考生可能会混淆拆除费用和残值的计算关系，导致计算错误。

6.题目：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12％，抵押贷款常数为0.08，则该宗房地产的价格为（）万元。

答案：22.5。

分析：设抵押贷款金额为V_m，自有资金为V_e=5