资产评估行业现状及反思.pptxVIP

资产评估项目案例分析

主要内容资产评估行业标准建设房地产企业评估无形资产评估法人股评估企业价值评估金融不良资产评估

第一部分评估行业标准建设

评估行业遵照执行的制度体系国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及其施行细则；财政部（2001）第14号令公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》；财政部财评字[1999]91号《关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知》；中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》；其他评估相关法律、法规和规章制度等。

评估行业准则体系—已发布2001年9月《资产评估准则--无形资产》2003年3月《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》2004年2月《资产评估准则──基本准则》《资产评估职业道德准则──基本准则》2004年12月《企业价值评估指导意见》2005年3月《金融不良资产评估指导意见》

评估行业准则体系—制定中资产评估程序准则资产评估报告准则工作底稿准则及推荐格式机器设备评估准则抵押资产评估准则评估业务约定书不动产评估准则价值类型资产评估基准日

第二部分房地产企业评估AB

房地产企业评估—高风险领域之一房地产企业的转让成为上市公司资产转换的重点对象可以通过操纵在建房地产项目隐含的利润，控制转让价格

房地产企业评估—两个典型案例某上市公司的母公司将其控股的房地产公司以成本价转入上市公司，当年实现利润5000万元，美化报表为配股创造条件某上市公司的将其控股的房地产公司以高价卖给关联公司，年报因此笔交易每股收益由—0.24元变为赢利0.06元。

房地产企业评估—目前的规范要求资产评估规范企业整体成本加和法前提下—产成品和在产品评估企业整体成本加和法前提下—土地使用权、房屋建筑物、在建工程评估收益法前提下企业价值评估

房地产企业评估—目前的规范要求房地产估价规范最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

房地产企业评估—目前的规范要求STEP5STEP4STEP3STEP2STEP1假设开发法待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。

房地产企业评估—如何操纵评估低价的由来使用成本法，按核实后的成本计开发项目的评估值为回避产成品和在产品隐含利润，将开发项目按房屋建筑物和在建工程评估

房地产企业评估—如何操纵评估使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技术上可行、经济上可行的限制使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的利润进行估算忽略产权上的瑕疵简单地利用土地估价报告和房地产估价报告32145高价的由来

天顺房地产公司评估案例1、您认为此报告存在哪些问题？如果由您来承做此项目，您打算从何途径收集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方面重点关注哪些问题？

天顺房地产公司评估案例添加标题评估风险分析添加标题评估方法的选择0102添加标题评估假设添加标题重要参数的选取0304

房地产评估存在的主要问题划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧使用假设开发法使，假设前提过于乐观采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一对房产与地产的关系认识模糊

房地产评估存在的主要问题房产和地产的价值内涵房产和地产的联系、区别房地产市场因素重置成本法中成本的构成市场法假设开发法划拨土地使用权评估

第三部分无形资产评估

用于注册资金用于融资计划或寻找战略投资人用于上市公司关联方转让无形资产评估—高风险领域之二

无形资产评估—目前的规范和准则添加标题《资产评估操作规范意见》添加标题第十章第九十二条至第一百条添加标题《资产评估准则—无形资产》添加标题共22条，自2001年9月实施

无形资产评估—无形资产准则的突出贡献有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料；无形资产的性质、目前和历史状况；????无形资产的剩余经济寿命和法定寿命；无形资产的使用范围和获利能力；无形资产以往的评估及交易情况；无形资产转让的可行性；形资产的市场价格信息；卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；可能影响无形资产价值的宏观经济前景；无形资产价值的行业状况及前景；可能影响无形资