资产配置公募REITs网下打新策略收益测算.docxVIP

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TOC\o1-2\h\z\u1、策略简介 4

2、模型构建与核心收益测算 5

、核心参数设定 5

、模型测算结果 6

、模型进阶结果 8

、中签率的驱动因素 11

3、风险分析与策略考虑 13

4、风险提示 14

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图1：上市首日涨跌幅与网下认购确认比例 7

图2：上市第四日累计涨跌幅与网下认购确认比例 7

图3：各年不同资产类型REITs上市首日涨跌幅的估计边际均值 11

表1：不同情景假设下网下打新策略的年化净收益率 4

表2：不同情景假设下的参数选择 6

表3：不同情景假设下网下打新策略的年化净收益率 8

表4：上市首日涨跌幅的对数模型进阶统计结果 9

表5：上市第四日涨跌幅的对数模型进阶统计结果 9

表6：对数模型中各资产类型对上市首日收益率的组间影响差异 10

表7：中签率的年份多重比较结果 12

表8：网下占总份额比例对网下有效认购确认比例的影响 12

1、策略简介

自2021年试点以来，中国基础设施公募REITs市场蓬勃发展。截至2025年4

月18日，全市场已累计上市64只产品，形成了涵盖9大类底层资产的完整谱系。发行机制方面，战略配售、网下发售、公众发售的三层询价与认购体系逐步完善，市场参与主体日趋多元化。在此背景下，REITs网下打新策略逐渐成为受关注的收益工具。

该策略属于事件驱动型策略，其核心逻辑在于捕捉一级市场发行价与二级市场初期交易价格之间可能存在的定价效率差异。投资者通过网下询价以发行价获配份额，并在限售期结束后，在预设的交易窗口择机卖出，以期捕获这一潜在的价差收益。

相较于长期持有REITs需承担宏观经济变化、市场利率风险、底层资产运营风险等，本策略的持有期显著缩短且界限清晰。资金从网下获配确认到网下限售期结束，通常仅涉及十几天至一个月左右时间，有助于控制风险敞口。

本报告旨在定量评估公募REITs网下打新策略的潜在收益与风险。基于历史数据分析，我们发现REITs上市后的涨跌幅与网下有效认购确认比例呈现显著关系，其中对数模型（R2≈0.49）能更好地拟合历史数据。

在年发行单数、网下认购确认比例、资金成本等关键参数假设下，模型测算显示：在中性情景假设下（年发行30单，平均网下有效认购确认比例2%，资金成本1.7%），模型录得约9.31%的年化净收益率。乐观情景（年发行35单，确认比例1%）收益率降至5.91%，而悲观情景（年发行25单，确认比例3%）收益率达10.32%。这表明并非追求最热门的项目就能最大化策略的年化收益，极低的中签率虽对应更高的单次涨幅，但低获配比例拉低了实际贡献，且高频参与放大了资金成本的拖累。

表1：不同情景假设下网下打新策略的年化净收益率

平均涨跌幅

(AvgPC)乐观

(AvgPC)

乐观

35

1.0

18.37(D1)

5.91

中性

30

2.0

16.30(Avg)

9.31

悲观

25

3.0

14.31(Avg)

10.32

年化净收益率

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WIND，RStudio，国海证券研究所

WIND，RStudio，国海证券研究所

资料来源：策略的主要风险在于获配比例较高的情况下，遭遇上市后价格表现不佳的情形。根据对数模型测算，若发生网下认购确认比例高达90%的极端情况，上市后累计平均价格变动为-2.35%，单次事件将导致投入资金净损失约2.21%。以全年参与30单计算，若年内发生约4次此类极端负收益事件，便可能侵蚀掉全年的

资料来源：

证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分策略收益。为有效管理此类风险，我们提出基于最大可承受回撤的仓位控制建议。若目标是将单次极端打新亏损事件对组合的影响控制在-1%以内，则建议单次用于打新的资金占总资金规模的比例不应超过45.23%。

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2、模型构建与核心收益测算

、核心参数设定

年发行数量：一年上市的REITs项目数量，参考2024年实际发行节奏29单，随REITs市场逐步成熟，有望保持或略高于当前节奏，中性预计年发行30单，乐观/悲观情景分别上下浮动5单。

网下有效认购确认比例/中签率（EffectiveAllocationRate，EAR）：结合历史中签率分布