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我国房地产市场回首及未来走势阐发

陈颖玫张靖峰

一、本轮房地产周期回首

本轮房地产周期随着我国本轮经济苏醒（1998-现在）而产生，大抵分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。

（一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002）

1998年，政府出台了多种步伐刺激海内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购置力逐渐增强，都市化速度随着经济增长而加速。1998年是房地产需求增长的要害一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推行动用。一是住房实物分派制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行宣布《关于加大住房信贷投入，支持住房建立与消费的通知》，支持商品住房治理小我私家住房贷款业务和普通住房建立，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速生长时期，房地财产成为经济增长的主要动力。

图11998-2007年房地产代价指数

（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年）

在房地产代价上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产代价上涨预期的形成，房地产市场求过于供的局面继承扩大，代价被进一步推高，房地产代价上涨的预期得以实现。如此重复，房地产市场代价开始偏离底子代价，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到4.3%，并一直保持在4-5%左右。

（三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在）

在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继承放大。分地域看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地域的房价飙升为主要标记，其时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国度出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地域房价增速明显回落，市场张望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速冲破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地域的房价增速加速。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中都市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却连续高于全国平均增速。

在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，衡宇闲置占相当比重。衡宇闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样观察显示，2005年11月，北京等10都市住房空置率（闲置住房在全部观察样本中所占比例）平均为10%；2006年11月北京等16都市住房空置率平均为6.94%，实际可能更高。观察发明，对付投资者型购房而言，不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短，若未装修新房出租的话，需要投入装修费，但今后转售的代价并不划算，因此选择闲置。这也说明了，5年营业税政策对买家短期出让房产险些不组成影响，近期经济适用房要求“5年内不得转让”，导致经济适用房代价下跌，表明相当一部分投资型购房人的存在，并且他们预期持有时间低于5年。二是从土地生意业务来看，一些大都市屡屡拍出天价土地，凭据本钱盘算的房价大大高于周边当前同类住房的代价，说明开发企业中存在一定的非理性心理。三是部分地域哄抬代价，惜售严重。由于房产难以在短期内增加供给，一旦信息不对称，极容易制造“求过于供”的幻觉。一些地方形成区域代价领跑制，由某个较大的开发项目率先涨价，其它项目以及二手房也随之跟进，哄抬代价。

二、当前房地产市场运行指标阐发

由于房地产地域差别大，除了看全国指标，还要看地域指标。由于我国区域宽大，泡沫破灭很可能产生在个体都市。

（一）部分地域房价绝对值和增速“双高”值得存眷

2002、2003年以来衡宇销售代价快速上升，增速在2004年下半年至2005年上半年到达顶峰，之后有所回落，但仍保持在5%以上。特别值得警惕的是，2007年以北京、深圳等为代表的一些都市出现房价绝对水平和增速“双高”趋势。

表12007年全国35个省会都市衡宇销售代价和增速

销售代价（2007年12月）

2007年销售代价平均增速

排序

都市

销售代价

排序

都市

销售代价增速（%）

1

深???圳

1

深圳

2

北???京

2

北京

1

3

上???海

3

乌鲁木齐

4

厦???门

4

宁波

5

宁???波

5

长沙

6

杭???州

6

石家庄

7

广???州

7

南宁

8

南???京

8

成都

9

大???连

9

大连

10

成???都

10

杭州

11

天???津

52

11

厦门

12

青???岛

12

天津

13

福???州

13

重庆

14

南???昌