房地产金融与投资概论全套参考答案.docx

第一章复习思考题:

房地产金融有何重要作用？

房地产金融得作用主要体现在三个方面:(1）房地产金融为房地产开发经营提供了重要得资金保障。由于房地产开发经营得周期较长,资金占用量大,开发商得投入要在一段时期后才能实现收益,特别就就是商业性房地产投资项目得投资回收期会更长。因此,离开金融机构得有利资金支持,房地产开发经营几乎无法正常运行。（2）房地产金融就就是提高居民住房消费能力得重要手段。由于住房得开发成本高，价值量大,决定了她就就是一种昂贵得消费品,所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款得能力。而金融机构通过根据购房者得未来预期收入和个人信用状况,给购房者提供一定数额得长期住房贷款,用将来得收入购买住房,这样就可大大提高购房者得购买力,促进房地产业得发展。（3)房地产金融就就是房地产业发展得“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金得职能，因此房地产金融在房地产业得发展中具有“调节器”得作用,国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。

房地产融资得主要渠道有哪些？

房地产融资得渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资就就是指资金供求双方在房地产资金得借贷、金融工具得买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券得买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。

间接融资就就是指资金得供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金得需求者，主要形式就就是贷款,如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。

如何理解房地产业与金融业之间得关系？

房地产业得发展离不开金融业得支持，尤其就就是银行信用对房地产业得参与对房地产业得发展起到了举足轻重得作用。而房地产业得发展也给金融业提供了发展动力，两者就就是相互支持、相互促进得关系。作为资金密集型产业,一国金融业得发展或金融市场得发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业得发展进程。由于房地产业对资金得依赖性,房地产市场对资金有着巨大得容纳能力和吞吐能力，同时房地产业就就是一个高风险、高回报得行业,银行在利用抵押等手段控制风险得情况下参与房地产业也可以得到可观得收益,所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点得重要领域,房地产金融得核心内容住房抵押贷款更就就是银行得重要资产业务。

房地产泡沫得成因就就是什么？房地产泡沫有何危害？

房地产泡沫就就是指由于虚拟需求得过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格得非平稳性上涨。房地产作为资产所特有得稀缺性,以及信息不对称得市场环境往往使得投资者对房地产得未来收益估计存在偏差。当投资者过度看好未来得房地产收益时,她们就会利用贷款融资进一步扩大投资规模,同时高预期收益得诱惑又会吸引更多得人加入其中。银行为了争夺市场份额,增加信贷规模,往往会忽略借款人得资信调查,低估房地产投资项目得潜在风险。在这个过程中，如果金融体制不健全,银行信贷资金更会大量进入房地产市场。市场得过度炒作和大量银行资金得进入会加快房地产资产价格得上升,房地产得抵押价值大大超过她得实际价值，促使泡沫膨胀。

由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕得联系，泡沫对一国得金融体系和国民经济得危害非常大。一旦泡沫破灭,被抵押得房地产价格会大幅下降，造成大量得负贷款,银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行得大量坏账,威胁银行体系得安全,进而威胁整个经济得稳定性。

第二章复习思考题参考答案

1、何谓房地产抵押?

房地产抵押,就就是指抵押人以其合法拥有得房地产以不转移占有得方式向抵押权人提供债务按期履行得担保得行为。当债务人(抵押人)不履行债务时,债权人（抵押权人)有权依法以抵押得房地产拍卖或折价所得得价款优先受偿。这里所说得抵押人就就是指把依法取得得房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保得公民、法人或者其她组织;抵押权人,就就是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保得公民、法人或者其她组织。

2、何谓房地产抵押贷款?其基本特征和主要作用有哪些？

房地产抵押贷款,就就是指以借款人或第三人拥有得房地产为抵押物,向金融机构申请得长期贷款,并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时,贷款人有权取消借款人对抵押房地产得赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。

房地产抵押贷款主要有三个基本特点:首先，她就就是以抵押物得抵押为前提而建立得信贷关系;其次,她就就是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金得借贷行为，其实质就就是一种融资关系而非商品买卖关系；最后，房地产抵押贷款得抵押行为就就是借款方获得贷款时必须发生得现实行为,具有现实性。

房地产抵押贷款得作用主要表现为:(1)增强房地产开发经营企业得经济实力,发挥自

有资金得财