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（万科企业管理）万科成功

之精髓

万科：专业化、精细化制胜

万科成立于1984年，1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为企业的核心

业务，目前已发展成为中国最大的专业住宅开发企业，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤

海三大城市经济圈为重点的31个城市。

万科致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受

投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。经过20多年的努力，万科逐渐确立了在住

宅行业的竞争优势：“万科”旗下的“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各

地消费者的认可和钟爱，研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第壹个专利产品和第壹项

发明专利，创立的万客会是住宅行业的第壹个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研

发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，且被建设部授牌为“国

家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号俩栋工厂化住宅楼已向市场推出。

2007年X公司实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元。在

国家税务总局公布的2007年度中国企业纳税排行榜中，万科以集团纳税总额53.1亿元，位

列“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”第壹名、“中国企业集团纳税五百强排行榜”

第49名。

1、发展历程：中国房地产历史的缩影

在超过20年的发展历史中，万科已成为中国房地产行业的缩影。凭借对中国经济发展

脉搏、行业发展形势的准确把握，针对社会经济环境的变化，万科果断地聚焦于房地产行业

特别是住宅市场，且凭借其专业化、精细化管理，保持稳健成长、跑赢大市，成就了中国房

地产行业的标杆地位。

1、1999年之前，混沌时代的摸索

（1）1984年-1988年，初创期

时代背景：改革开放初期，深圳作为改革开放的热土，整个社会处于混沌和快速变化之

中，吸引了全国的关注。王石于1983年来到深圳，开始了万科最早的探索。

企业基本情况：由于特殊的时代背景，万科起源于深特发，且借助这壹优势获得了最初

的快速发展。通过涉足贸易领域积累的第壹桶金，万科取得了初步发展，且积极向文化、广

告等多种行业进军。

关键时间节点：

1984年9月，万科前身——深圳现代科教仪器展销中心成立；

1988年11月，定名为深圳万科企业股份有限X公司，完成股份制改造。

（2）1988年-1992年，加速加法期

时代背景：改革开放逐步深化，不同行业的各种机遇接踵而来，为万科扩大业务领域提

供了有利条件。

企业基本情况：万科很好地把握了当时的社会背景，提出“综合商社”设想，广泛涉足

多种行业，形成了以贸易、工业、房地产、文化传播四大支柱、包括13大类、参股30家企

业战线广布38个城市。

关键时间节点：

1988年11月，“天价”拍得深圳威登别墅用地，进入房地产行业；

1991年，实施多元化和跨地域战略，涉及10个行业的集团X公司，且提出“综合商社”

设想；

（3）1992年-1999年，艰难减法期

1992年，万科确定X公司战略，将房地产业务作为核心业务发展，且推动该项业务的跨

地域投资，1994年，万科决定对房地产业务进行收缩，这也为万科拉开了“减法”的序幕。

商务酒店

工业公寓

地产

地产住宅住宅

证券别墅

文化写字

关键时间节点：

1996年，转让怡宝、工业扬声器、万科供电等，卖掉沈阳万众，万科俊园由写字楼调整

为公寓；

1998年，转让银都股份。

2、2000年-2003年，全国性布局迅速展开

1998年，住房体制改革拉开了中国房地产市场化运作的开端，万科始于1992年的专业

化道路也因此具备了大步向前的大环境