门店开发与策划.pptVIP

门店开发与筹划;一、课程性质;三、课程总体安排;二、课程目的;四、课程考核方法;单元一：店铺投资分析的根本理论与方法;一、店铺投资相关概念;二、店铺投资可行性研究程序;

1、时机研究

时机研究的主要任务是捕捉投资时机，为拟建投资工程的投资方向提出概括性的建议。时机研究又分为一般时机研究和具体工程时机研究。包括：

〔1〕地区研究

〔2〕部门产业研究

〔3〕资源研究

〔4〕市场研究;

2、初步可行性研究

主要目的：

〔1〕根据时机研究的结论并在占有详细资料的根底上对投资时机做出抉择；

〔2〕确定是否应进行详细的可行性研究；

〔3〕确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如市场调查、科学实验等；

〔4〕探明这个工程设想是否有生命力。;

3、可行性研究

此阶段应重点解决：

〔1〕资源及市场情况如何；

〔2〕建设规模如何；

〔3〕店址选在何处；

〔4〕采用何种经营模式；

〔5〕外部协作条件如何；

〔6〕建设周期与资金资金，经济和社会效益；

〔7〕能否筹集到所需的资金等。;三、店铺投资可行性研究具体内容;3、深圳A商场投资可行性报告的编写模式

〔1〕未来宏观经济与商业趋势分析

〔2〕深圳商业运行概况及业态分析

〔3〕A商场与东门主要商场的竞争状况调查分析

〔4〕A商场在东门的选址分析

〔5〕A商场的现金流量分析

〔6〕A商场的经营风险

〔7〕A商场的竞争策略建议

〔8〕结论;四、店铺投资环境分析;2、投资环境分析内容;完全垄断

寡头垄断

垄断竞争

完全竞争;〔3〕顾客环境分析重点;五、店铺投资环境评价;〔1〕道氏评估法;〔2〕多因素法;;六、店铺投资资金筹集;2、商场经营所需要的资产;3、商场筹资规模确实定;1〕实际核算法;4、店铺筹资资金的类型;5、店铺筹资本钱核算及其意义;〔4〕应用加权平均资金本钱率进行筹资决策

加权平均的资金本钱率＝∑〔某项资金本钱率×该项资金所占的比重〕

【例题1】某零售企业目前拥有长期资金1000万元，其中普通股资本

金400万，资金本钱率为12%；银行长期借款300万，资???本钱率为8%；

发行债券300万，资金本钱率为10%。试求该企业综合资金本钱率。

解：

KW=12%×400／1000＋8%×300／1000＋10%×300／1000=10.2%;【例题2】某零售企业为投资一工程，决定采取发行普通股、长期债券和

向银行借款三种方式筹集资金，共有三个方案，各个方案内容见下表：

解：

分别计算A、B、C三个方案的加权平均资金本钱率如下：

A方案加权平均资金本钱率=0.5×15%+0.3×13%+0.2×12%=13.8%

B方案加权平均资金本钱率=0.4×15%+0.3×13%+0.3×12%=13.5%

C方案加权平均资金本钱率=0.3×15%+0.3×13%+0.4×12%=13.2%;6、商场筹资风险分析;2、筹资风险的测量

〔1〕自有资金利润率期望值

是指按各种可能出现的自有资金利润率的概率计算的加权平均数。

自有资金利润率期望值＝∑〔可能出现的自有资金利润率×概率〕

【例题】某商厦有三个筹集资金的方案，A方案全部筹集自有资金；

B方案筹集借入资金40％，自有资金60％；C方案筹集借人资金60％，

自有资金40％，其他有关资料如以下图：

;〔2〕自有资金利润率的标准差

自有资金利润率标准差＝

∑〈(可能出现自有资金利润率－自有利润率期望值)2×概率〉

3、筹资风险的处理对策

主要是处理好负债资金的比重，以及负债资金的利息的上下。;七、店铺投资工程经济评价;准备工作;2、经济评价原那么;3、财务评价涵义、程序与主要分析指标;〔2〕财务评价程序;1〕主要指标;4、工程盈利能力分析;是指工程正式营业后的一个正常年份的年利润总额与工程总投资的比率，是考察工程盈利能力的静态指标。

投资利润率＝〔年利润总额或年平均利润总额/工程总投资〕×100％

年利润总额＝年产品销售收入－年产品销售税金及附加－年总本钱费用

工程总投资＝固定资产投资＋投资方向调节税＋建设期利息＋流动资金;〔3〕投资利润率;〔5〕投资回收期;〔6〕财务净现值;5、工程清偿能力分析;6、工程不确定性分析;〔1〕盈亏平衡分析;〔2〕敏感性分析;;解：

1、选择净现值指标作为敏感性分析的对象，可得净现值为：

NPV＝1100＋400×〔P/A，12％，10〕+200×〔P／F，12