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以下是《民法典》中关于房屋租赁合同的核心法律规定及实务应用要点，结合司法实践进行系统梳理：
一、房屋租赁合同基本规则
合同形式要求
书面形式：租期6个月以上须采用书面合同（第707条）
必备条款：租金、期限、用途、维修责任等（第704条）
最长租赁期限
法定上限：不得超过20年，超期部分无效（第705条）
续租处理：到期可续签，新合同期限重新计算（实务中需另行签约）
二、出租人与承租人权利义务
主体
核心义务
法律条款
实务要点
出租人
1.交付适租房屋
2.维修义务（非承租人过错）
3.权利瑕疵担保
第708条
第712条
第723条
-房屋结构安全问题由房东负责
-家电损坏按约定处理（无约定则房东承担）
承租人
1.按约支付租金
2.合理使用房屋
3.返还房屋义务
第721条
第709条
第733条
-拖欠租金超期可解除合同（一般15日以上）
-改装需书面同意并保留原结构
三、特殊权利规则
优先购买权
行使条件：房东出售房屋时，租客在同等条件下有优先权（第726条）
通知时效：房东需提前15日书面通知，租客15日内未表示视为放弃
例外情形：近亲属购买、拍卖等情形不适用（第726条）
买卖不破租赁
原则适用：租赁期间房屋产权变更不影响合同效力（第725条）
排除情形：房屋被抵押在先且已实现抵押权（《担保制度解释》第54条）
四、合同变更与解除
解除情形
法律依据
操作要点
租客单方解除
房屋危及安全健康（第731条）
需提供专业检测报告
房东单方解除
租客擅自转租/改变用途（第716、717条）
需先发书面整改通知
双方协商解除
第562条
需签订书面解约协议
五、转租与分租规则
合法转租要件
经房东书面同意（可事前概括授权）
次承租人不得再转租（第716条第2款）
违法转租后果
房东有权解除原合同（6个月异议期）
次承租人损失向承租人追偿（第718条）
六、押金与费用处理
项目
法律规定
司法实践
押金上限
无全国性规定（部分地区限2-3个月租金）
北京/上海认可≤3个月租金
退还条件
合同终止后10日内无息退还（第566条）
扣除需提供维修发票等证据
水电费争议
租客实际使用部分承担（第721条）
智能电表数据可作为证据
七、登记备案要求
备案性质：行政备案（非合同生效要件）
法律后果：
未经备案不得对抗善意第三人（如房屋买受人）
影响居住证办理、子女入学等附加权益
八、典型纠纷处理
租金上涨争议
合同期内不得单方涨价（第721条）
续租时涨价超20%可主张显失公平
房屋腾退执行
败诉方拒不搬离可申请法院强制执行（《民诉法》第252条）
强执期限：通常3-6个月
疫情减免租金
参照最高法指导意见：经营用房可协商减免，住宅一般不减免
九、风险防范清单
签约阶段
查验房产证/委托书原件
拍照留存房屋现状
明确装修条款（如恢复原状或折价赔偿）
履约阶段
租金支付采用银行转账并备注用途
维修需求通过书面形式提出
解约阶段
退房时签署《房屋交接确认书》
保存退房前后对比照片
附：法律依据索引
《民法典》第703-734条（租赁合同通则）
《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（2020修正）
建议租期超过1年的合同办理公证，重要条款可约定争议提交房屋所在地法院管辖。大额商业租赁（年租金50万元以上）应聘请律师审查特殊条款（如免租期、递增率、解约违约金）。
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