北京市住宅项目物业服务合规手册（2023年版）.docxVIP

（2023年版）

根据“6+4”一体化综合监管“一业一册”工作指引要求，针对住宅项目物业服务场景，由市住房城乡建设委牵头，编制了

《北京市住宅项目物业服务合规手册》。编制本手册的目的，旨在一次性告知物业服务企业从事本行业经营活动应遵守的监管规则和标准，并提示违规风险和法律责任。本手册第一篇为住宅项目物业服务合规指南，明确物业服务的内容标准和风险提示；第二篇为案例提示，引用物业服务领域违法违规处罚典型案例，提示物业服务合规经营；第三篇为法规摘编，梳理汇总物业服务法律法规和部门规章，以及住宅物业服务场景综合检查单，为物业规范服务提供依据遵循。本手册不作为强制性文件执行，应配合相关法律法规、政策文件和强制性标准使用。物业服务企业参照本手册内容开展经营活动，更易达到各政府部门监管要求，监管人员执行的监管尺度也相对统一，企业也可采取恰当的措施以达到相应监管要求。另，本手册不单独作为行政监督及行政处罚的依据；依据法律法规、政策文件和强制性标准的修订和调整动态更新，确保准确性及时性。

PAGE

PAGE1

目录

. 1

一、物业企业基础服务合规指南 3

（一）物业服务客户服务场所合规指南 3

（二）物业服务人员合规指南 5

（三）物业服务制度合规指南 7

（四）物业服务档案合规指南 8

（五）物业服务标识合规指南 10

（六）物业服务客户服务合规指南 11

（七）物业服务专项服务委托合规指南 14

（八）物业服务装饰装修管理合规指南 15

（九）承接查验合规指南 18

（十）前期物业服务合规指南 22

（十一）物业管理合规指南 24

（十二）物业的使用与维护合规指南 29

（十三）其他管理合规指南 33

有限空间 33

高空坠物 34

车位 35

二、共用部位及共用设施设备运行、检修养护合规指南 37

（一）综合管理合规指南 37

（二）共用部位检修养护合规指南 39

（三）中央空调系统检修养护合规指南 43

（四）供水系统（二次供水）设施检修养护合规指南 45

（五）排水系统检修养护合规指南 52

（六）照明和电气设备检修养护合规指南 57

（七）安全防范系统检修养护合规指南 64

（八）电梯检修养护合规指南 70

（九）地下空间管理合规指南 80

（十）水景检修养护合规指南 87

（十一）消防安全防范及设施检修养护合规指南 88

三、绿化养护合规指南 99

（一）养护标准 99

（二）绿化养护内容 102

（三）工作检查和记录要求 109

四、环境卫生维护合规指南 110

（一）生活垃圾的分类与收集 110

（二）建筑垃圾的收集管理 115

（三）市容环境卫生 117

（四）灭四害 119

（五）物业共用部分清洁 120

（六）工作检查和记录 124

五、公共秩序维护合规指南 125

（一）相关要求 125

（二）服务标准 129

（三）风险提示 131

. 135

一、物业服务企业违法事项——市场监督管理部门处罚案例 137

案例一：电梯未按照安全技术规范要求维护保养 137

案例二：使用未经定期检验的电梯 137

案例三：使用检验不合格的电梯 138

二、物业服务企业违法事项——公安机关处罚、人民法院判决案例 139

案例一：携犬出户时未对犬束犬链 139

案例二：养犬地址与权证地址不符 139

案例三：物业工作利用职务之便售卖业主信息 140

案例四：物业经理利用职务之便售卖业主信息 140

三、物业服务企业违法事项——水务部门处罚案例 141

案例一：二次供水设备间未上锁 141

案例二：未取得生活饮用水卫生许可证供水 141

案例三：擅自从消防设施取水 142

四、物业服务企业违法事项——消防救援部门处罚案例 143

案例一：消防设施缺失、占用消防车道 143

案例二：未落实消防安全管理措施 143

案例三：未及时发现并消除火灾隐患 144

五、物业服务企业违法事项——城市管理执法部门处罚案例 145

案例一：物业公司厨余垃圾和其他垃圾混合收集 145

案例二：物业公司管理小区未进行垃圾分类 145

案例三：小区锅炉房无事故隐患排查制度 146

案例四：未按照垃圾分类规定管理垃圾分类收集容器 146

六、物业服务企业违法事项——园林绿化部门处罚案例 147

案例一：擅自截除树木主干、去除树冠 147

案例二：未经许可私自砍伐树木 147

案例三：未经许可私自迁移树木 148

七、物业服务企业违法事项——人防部门