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力达电机工程投资初判报告
华南区域地产公司2015年1月1日
目录
一、土地分析
1.1用地条件分析
1.2四至及周边
1.3区位分析
1.4交通条件
1.5周边配套
1.6红线内外不利因素
二、市场分析
2.1投资环境
2.2土地市场
2.3版块划分
2.4竞品调研
2.5历年供需
2.6潜在供给
2.7非住宅市场分析
三、工程定位
3.1总体定位
3.2产品配比
3.3强排方案
3.4价格及速度
四、运营方案
五、经济测算〔底价测算〕
六、投资主体建议与交易/合作模式
6.1建议投资主体
6.2交易/合作背景介绍
6.3交易/合作模式和流程
项目名称
项目位置
用地
性质
获取
方式
规划条件
占地面积
㎡
可售部分
住宅
㎡
其它
要求
90/70政策
容积率
商业
㎡
限高
覆盖率
办公楼
㎡
地块特殊性规划要求
绿地率
商务公寓
㎡
不可售计容面积的产权归属
总计容面积
㎡
酒店
㎡
保障房\限价房配建要求
可售面积
㎡
其它
㎡
散售自持规定
不可售面积
㎡
小计
㎡
本项目归类
A（）B（）C（）
前置研发项目（）
项目参与策略
普通参与（）重点参与（）
土地出让条件
保证金缴纳截止时间
报名截止时间
交易
时间
公告
时间
报价
方式
备注：指招拍挂报价方式
保证金
万元
起始总价
万元
起始
楼面价
元/㎡
起始
每亩价
万/亩
地价支付进度
交地时间及标准
招标地块的评标标准
开竣工时间规定
其它重要规定
1.1用地条件分析(1/2)：根底信息表
要点：
下表中的内容指政府公告的地块规划条件，非实际设计方案指标。
配图：用地红线图
例如
1.1用地条件分析(2/2)：用地红线图
要点：
概述工程地块特点及关键指标；
初步分析地块条件可能对工程定位、建筑规划所产生的影响。
配图：地块四至说明图，配实景照片作为参考
例如
1.2四至及周边
要点：
宗地四至说明及示意图，配实景照片说明；
文字描述四至利弊及未来改变的规划和时间点；
客观评价周边环境可能产生的客户影响，初判是否需对周边环境进行改造。
配图：地块在全市所处的位置
配图：地块与城市标志性地段的位置关系以及交通距离
例如
1.3区位分析
要点：
概述工程所处的具体城市位置及特点；
工程与城市标志性地段的位置关系以及距离。
配图：周边道路交通示意图
例如
1.4交通条件〔1/3〕：道路
要点：
地块周边重要的现状和规划道路，说明规划道路通车的时间点，描述道路的便捷性；
建议在卫星图上标注，并勾出工程地块的四至。
配图：轨道交通示意图
在运营的地铁2号线经天路站距本案仅1公里；
乘坐2号线经过15站约45分钟，可以到达南京主要商圈新街口；坐2号线经过4站约13分钟到达仙林商圈金鹰奥莱；
2015年开通的4号线仙林东站距离本案约1.1公里；
4号线：目前在建，预计2015年建成通车，区内设10个站点；本案临仙林东站；
8号线：2020年前开建，一期从江宁的麒麟到雨花区的西善桥；
15号线：2号线的东延线，2030远期规划。
例如
1.4交通条件〔2/3〕：轨交
要点：
标注地块与轨交站点的物理距离，写明步行时间，或前往站点最便捷的交通方式及交通时间；
描述轨交线路经过的城市主要商圈或标志地点，以及到达该站点的站数及交通时间；
说明未开通轨交的方案通车时间。
配图：公交线路示意图
例如
1.4交通条件〔3/3〕：公交
要点：
地块周边公交站点的位置和到地块的距离；
说明公交线路能通达的地方，以及到城市标志性地段所经过的站数及时间。
配图：周边配套示意图
分类说明配套，也可采取图标形式
本案学区是：金陵中学仙林湖分校，正在投建，本案东南角为小学部、高科荣境的东南角为中学部，金陵中学是江苏省重点，金陵小学是南京市重点；
区域内生活配套集中于仙林中心区，含1.3万平米的华润苏果、鼓楼医院。
本案周边各工程均有5000-8000平米社区商业；保利罗兰香谷西侧社区中心方案2013年下半年建设，含菜场等配套设施。
商业配套：营业：金鹰奥特莱斯、亚东区、大成名店公园。建设中：东城汇、仙鹤新天地等；保利罗兰香谷西侧社区中心方案下半年建设，含菜场等配套设施。
医疗卫生配套便利：
仙林医院〔三甲〕、南大左涤江医院〔一级〕、鼓楼医院仙林国际医院〔注：已验收，正在设备安装，近期开业〕。
景观配套：仙林湖公园占地680亩，目前正与海峡文化公司洽商，方案建设主题公园，总投资20亿，3年建成，年接待游客400万人次。
例如
1.5周边配套
要点：
工程3-5公里范围内的主要配套；
按教育、生活、医疗、文化娱乐等进行分类，并在图上以不同颜色示意；
说明配套的等级，
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