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第十章、协议法律制度（分则）

1.买卖协议

1.交付

⑴全部权:买卖协议标物全部权自标物交付时转移,但法律另有要求除外

⑵风险:标物毁损、灭失风险,在标物交付之前由出卖人负担,交付以后由买受人负担,但法律另有要求或当事人另有约定除外（动产和不动产均适用,且全部权转移是否不是确定风险转移标准）

⑶孳息:标物在交付之前产生孳息归出卖人全部,交付以后产生孳息归买受人全部

⑷先占有后订买卖协议:标物在签订协议前已为买受人占用,协议生效时间为交付时间

2.标物风险负担

标物风险负担,是指因为不可归责于双方当事人事由（如不可抗力）造成标物发生毁损、灭失,应该由谁负担由此造成损失:

⑴因买受人原因致使标物不能按约定时限交付,买受人应该自违反约定之日起负担标物毁损、灭失风险

⑵出卖人出卖交由承运人运输在途标物,除当事人另有约定以外,毁损、灭失风险自协议成立之日起由买受人负担

⑶当事人没有约定交付地点或约定不明确,标物需要运输,出卖人将标物交付给第一承运人后,标物毁损、灭失风险由买受人负担:

①当事人约定交付地点,标物毁损、灭失风险,在标物交付之前由出卖人负担,交付以后由买受人负担,但法律另有要求或当事人另有约定除外

②当事人未约定交付地点或约定不明确,双方能够协议补充,不能协议补充,能够根据协议相关条款或交易习惯确定,仍不能确定,标物需要运输,出卖人应将标物交付给第一承运人以运交给买受人。出卖人将标物交付给第一承运人后,标物毁损、灭失风险由买受人负担

⑷出卖人根据约定将标物置于交付地点,买受人违反约定没有收取,标物毁损、灭失风险自违反约定之日起由买受人负担

⑸出卖人未根据约定交付标物单证和资料,不影响标物毁损、灭失风险转移

⑹因标物不符合质量要求,致使不能实现协议目,买受人能够拒绝接收标物或解除协议。买受人拒绝接收标物或解除协议,标物毁损、灭失风险由出卖人负担

⑺标物毁损、灭失风险由买受人负担,不影响因出卖人推行债务不符合约定,买受人要求其负担违约责任权利

⑻债务人将标物提存后,毁损、灭失风险由债权人负担

3.标物检验

⑴当事人约定检验期间,买受人应在检验期间内将标物数量或质量不符合约定情形通知出卖人。买受人怠于通知,视为标物数量或质量符合约定

⑵当事人没有约定检验期间,买受人在合理期限内未通知或自标物收到之日起2年内未通知出卖人,视为标物数量或质量符合约定;但对标物有质量确保期,适用质量确保期,不适用2年要求

4.买卖协议尤其解除规则

⑴标物为数物,其中一物不符合约定,买受人能够就该物解除,但该物与她物分离使标物价值显著受损害,当事人能够就数物解除协议

⑵因标物主物不符合约定而解除协议,解除协议效力及于从物;标物从物因不符合约定而被解除,解除效力不及于主物

⑶分期付款买受人未支付到期价款金额达成全部价款20%,出卖人能够要求买受人一并支付到期与未到期全部价款或解除协议。出卖人解除协议,双方应相互返还财产,出卖人能够向买受人要求支付该标物使用费

5.招标投标

⑴招标公告属于要约邀请

⑵投标人投标属于要约

⑶招标人定标属于承诺

⑷中标人在接到中标通知后,在指定时间、地点与招标人签署书面协议,买卖协议正式成立

2.商品房买卖协议司法解释

1.销售广告性质认定

商品房销售广告和宣传资料为要约邀请;不过,出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定,并对协议签订以及房屋价格确定有重大影响,视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议,仍属于协议组成部分,当事人违反这些内容,应负担违约责任

2.商品房预售协议效力

⑴商品房预售,属于法律要求特许经营范围,所以出卖人必需申领商品房预售许可证实。出卖人未取得预售许可而与买受人签订预售协议,协议无效,不过在起诉前取得预售许可,协议有效

⑵商品房预售适用应办理登记立案手续,但该登记立案手续并非协议生效条件,当事人另有约定除外

3.被拆迁人优先权

拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式设置拆迁赔偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定房屋对被拆迁人给予赔偿安置,假如拆迁人将该赔偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得赔偿安置房屋,应予支持

4.法定解除条件

⑴因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格

⑵因房屋质量问题严重影响正常居住使用

⑶房屋套内建筑面积或建筑面积与协议约定面积误差比绝对值超出3%

⑷出卖人拖延交付房屋或买受人拖延支付购房款,经催告后在3个月合理期限内仍未推行

⑸约定或法定办理房屋全部权登记期限届满后超出1年,因出卖人原因造成买