房地产开发项目融资.pptxVIP

通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。

房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同意融资的其他因素。

一、房地产市场与资本市场历史性01原先没有融资，没有房地产资本市场；02随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。03

二、房地产企业权益与债务融资

㈠权益融资所有权分01市场分03股权、股票02私募、公开募集04

㈡债务融资01债券02银行贷款、保险机构贷款03借款

三、房地产开发贷款与土地储备贷款

㈠房地产开发贷款定义01贷款种类03风险管理05向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。02土地购置贷款、土地开发贷款、建设贷款04三种贷款可以由一个贷款人提供，但从风险角度，国家惯例是不同贷款人提供。06

借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款。

㈡贷款种类个人住房抵押贷款01类型02公积金贷款03商业性贷款04利率05固定利率、浮动利率06开发商担保07

商用房地产抵押贷款01在建工程抵押贷款02

合法、抵押率

专业化

流动性

㈡抵押贷款二级市场发展的条件

0102健全的房地产抵押贷款一级市场；支持二级市场发展的市场条件。

房地产投资信托基金

房地产投资信托基金的含义是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

按经营物业类型分

商业、工业、住宅

按投资策略分01抵押型03权益型02混合型04

封闭型开放型按发行原则分010203

按组织形态契约型公司型

㈢房地产投资信托基金的特征价格取决于其房地产价值05是资金信托和财产信托的结合04投资收益分配03投资目标清晰02特征01

利益流动性高市场价值稳定高现金回报有效分散投资风险抵御通货膨胀

资金量大、周期长、集中

项目投资者以项目为目的进行的融资活动。

㈢房地产项目融资的意义生产01开发商、建筑商02消费03使用、投资04政府05

二、房地产项目融资方案

㈠项目融资的结构0130%资本金02永远不使用自己的钱03按照市场情况决定融资结构

既有项目法人融资

新设项目法人融资

自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售收入

现金、存款、股权、债券、实物资产、土地

㈤债务资金筹措信贷01债券02承包商垫资03

三、融资方案分析与决策

资金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析融资风险分析

一、企业资信等级评价企业素质资金实力企业偿债能力经营管理能力获利能力企业信誉企业在贷款银行的资金流量其他指标

二、金融机构对开发建设项目的审查

㈠开发项目贷款评估的主要指标02市场分析结果三大审查03财务评价指标01项目基本情况

㈡开发项目贷款的其他指标01开发商拟贷款数量02贷款期限03利息率04目标收益率

某笔贷款的综合风险度＝某笔贷款风险额÷某笔贷款额×100%

某笔贷款风险额＝某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数

一、机构投资者的类型和投资特点机构投资者的类型信托基金、保险公司长期持有机构投资者的投资特点

二、房地产市场对机构投资者的需求发展商业房地产市场的需求资本实力、操作技巧防范房地产金融风险的需求提高房地产投资管理水平的需求

三、机构投资者对房地产生产的参与

㈠参与主体的表现信托公司国外房地产产业基金证券投资基金

㈡参与的方式ADBC权益性投资和债务性投资权益参与贷款售后回租直接投资和间接投资

㈢参与的条件AB对合作伙伴的要求对市场风险的判断和预期