《民法典》视域下承租人优先承租权的法律适用研究.pdf

摘要

随着城市化率不断提升，大量农村人口涌向城市，伴随着地区经济发展不平

衡的现状，工商业和服务业迅速发展的地区吸引了大量务工人员到城市定居，各

种社会及经济层面的因素加快了区域人口的流动速度。流动人口产生巨大的房屋

租赁需求，国家也在政策和立法领域积极推进房屋租赁市场的建设和发展，在提

出一系列房地产领域的改革措施的同时，不断完善房屋租赁领域的相关立法。为

了保障承租人群体的利益，我国已经在《中华人民共和国合同法》中赋予承租人

优先购买权、买卖不破租赁等权利。而《中华人民共和国民法典》作为我国新中

国历史上第一部民法典，在其中第七百三十四条第二款规定了承租人优先承租权，

第一次将承租人优先续租的权利从“约定权利”跃升为“法定权利”，不可否认

对保护承租人的租赁权益具有重要意义。但由于该条文仅为赋权性规定，对于优

先承租权制度具体实施及其他方面的立法尚未完善，引起理论及司法实践中的诸

多争议，亦引起了法律人对该问题的思考。

本文以笔者工作实践中遇到的与优先承租权相关的租赁合同纠纷案为切入

点，结合具体的案例在《民法典》体系及制度框架中研究优先承租权的法律适用

问题，发现问题并提出问题；其次，在梳理优先承租权有关立法沿革、立法概况

的基础上，详细探寻优先承租权入典之目的；再次，在立法意图的基础上，梳理

有关优先承租权的理论争议，并结合相关的其他案例，指出优先承租权在司法实

践中存在的法律适用问题；最后，针对存在的法律适用问题，从立法论的角度提

出完善优先承租权在实践中法律适用的相关建议。

关键词：优先承租权法定权利租赁同等条件优先权

Abstract

Withthecontinuousincreaseinurbanizationrates,alargenumberofrural

inhabitantsaremigratingtocities.Coupledwiththeunevenregionaleconomic

development,areaswithrapidgrowthinindustry,commerce,andservicesattracta

significantinfluxofworkerstosettleinurbanareas.Varioussocialandeconomic

factorshaveacceleratedthepaceofregionalpopulationmobility.Thismigrationhas

generatedsubstantialdemandforhousingrentals.Inresponse,thegovernmenthas

activelyadvancedtheconstructionanddevelopmentofthehousingrentalmarket

throughpoliciesandlegislation.Alongsideproposingaseriesofreformsinthereal

estatesector,thegovernmentiscontinuouslyimprovinglegislationrelatedtohousing

rentals.Toprotecttheinterestsoftenants,theContractLawofthenewPeoples

RepublicofChinahasgrantedtenantstherightoffirstrefusalandtheprinciplethat

salesdonotaffectleases.AsChina’sfirstcivilcode,theCivilCodeofthePeoples

RepublicofChinastipulatesinArti