金华市永康市陶瓷厂片区整体改造案例：政企村联动将低效工业片区改造为绿色生态产业园.pdfVIP

案例六金华市永康市陶瓷厂片区整体改造案例

（类型：政企村联动将低效工业片区改造为绿色生态产业园）

一、项目基本情况

永康市现代五金科技产业园项目坐落经济开发区苏溪

村陶瓷厂片区，位于永康市北部门户区域，新东永二线和铁

岭路交叉口东北侧，北接工业集聚区，南邻城市生活区，区

位条件十分优越。

项目占地面积340.84亩，其中低效用地318亩，94%为

低效工业用地，合法建筑面积4.85万平方米，容积率0.21。

改造前，该片区有7个用地主体，1家国有企业即原陶瓷厂，

用地面积约146亩；5家民营企业（江实氟科技有限公司、

浙江永园阀门有限公司、浙江三人机械有限公司、永康市开

邦工具有限公司等），用地面积约149亩；1处苏溪村集体用

地，用地面积约17亩；另有零星存量土地约29亩。各主体

厂房均用于出租，承租户达100余家，呈现用地边界模糊、

经济低效、安全隐患严重等现象。

2020年9月，永康市人大视察陶瓷厂，认为陶瓷厂片区

土地低效利用与永康工业用地资源稀缺形成了巨大反差，且

公共服务缺失，安全隐患严重，很有必要对低效的国有资产

进行盘活改造提升。2021年先后完成厂区建筑的清理与拆

除、土地确权与收储工作。2022年7月正式开工建设，项目

建设工期5年（2022-2027年），总建筑面积约96万平方米，

分ABC三个区块建设（土地重构刨除道路后，A区块占地

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35亩，总建面9.89万平方米；B区块占地108亩，总建面

31.56万平方米；C区块占地168亩，总建面54.34万平方米），

采取“统一规划、分区建设”的形式，规划定位围绕科技强基、

产业强链、渠道强企目标，打造集研发、设计、生产、销售

和服务于一体的现代化高新技术园区。分区建设情况：A区

块主体工程自于2022年7月份动工，2024年10月竣工投入

使用。B区块创业创新中心区块2023年3月开工，目前已结

顶，2025年3月竣工投入使用。C区块将在2025年投入建

设，计划2027年竣工投入使用。

二、改造主体和改造模式

（一）造成低效的主要原因

1984年永康陶瓷厂成立，因经营不善导致资金链出问

题。为弥补经营收入以及国企改制的资金需求，1999年起陶

瓷厂陆续出售部分地块给5家民企，并将剩余地块上厂房用

于出租。因缺少统一谋划，原用地随意划分出售，导致小企

业租户从16家派生到50余家。同时5家民企以出租经营为

主，租户达50余家。该片区用地主体多、承租户多，用地

交错，违章建筑多，公共配套设施缺失，内部经营户纠纷多，

产业层次低，导致陶瓷厂片区土地利用整体低效。

（二）面临困难和需解决的问题

1.权属复杂，土地利用碎片化。片区内7个主体，用地

不规整，还有不少穿插其中的零星用地；涉及国企、民企、

村集体、承租户等多重权利人，其中承租户多达100余家，

且存在层层转租、租赁年限不一等问题。需解决土地规整再

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利用，民企安置、承租户利益补偿等问题。

2.空间利用效率低，消防安全隐患大。陶瓷厂现状厂房

以1层为主，平均容积率仅为0.21，由于缺乏统一设计与管

理，建筑内部功能分区不明确，生活生产空间混杂，导致空

间利用率低。现状老旧厂房违规搭建造成建筑结构承载力不

足，荷载性能不达标的问题，同时园区内存在消防设施不完

善、消防通道不畅、违规使用明火等现象，建筑及消防安全

隐患大。迫切要求通过改造解决安全隐患问题，改善园区生

产环境，提供适应产业发展需求的产业空间。

3.产业附加值低，亩均税收低。片区内企业多用于出租，

作坊式加工生产经营，效益低下；部分企业受担保链影响，

濒临破产；主导行业为传统五金制造业，亩均税收低于1万

元。地块所在的苏溪村集体经济收入远低于周边同类型的长

城村等（年均皆超1000万元），整体经济效益差。需解决产

业转型、产业集聚，新质生产力引进，提升村集体收入促进

共同富裕等问题。

（三）改造主体

永康经济开发区统筹，市小微企业园投资建设有限公司

（国企）主导，民企（原区块5家民营企业）、地块所在村

集体（苏溪村）等共同参与，联合改造。

（四）改造模式

该项目