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内江商贸城工程
营销筹划案
报告思路：工程分析定位分析营销策略推广策略
第一局部工程分析
1、工程区位及交通
工程位于内江市城西开发区甜城大道上。工程临国道321、临近高速路口，交通便利
工程位于内江开发区，距离市中心较近。工程临近内江火车站
2、工程周边环境
目前工程周边配套相对匮乏，区域建设尚处开展阶段。该区域为内江开发区，开展前景好。
工程所在区域为开发区，该区域尚处于开展阶段，整体缺乏商业气氛，缺乏大型的商业。
工程周边道路情况佳，通达性好；
目前工程区域为新开发区，周边厂房较多；
区域开展未来将受本工程带动。
3、工程地块条件
总规划
建筑面积：365亩
建筑净用地面积：347亩
总建筑面积：477968.24平米〔1、2期〕
地上计入容积率面积:404277.37㎡
地下计入容积率面积:73690.87㎡
工程一期情况
红星美凯龙：63464.62㎡
精品家居馆：80378.77㎡
建材馆：125464.01㎡
五金机电市场：31479.36㎡
写字楼：27528.96㎡〔不考虑〕
独立地下停车场：19794.19㎡
4、货品统计
楼层
-1F
1F
2F
3F
4F
合计
红星美凯龙
/
17654.93㎡
15073.977㎡
15073.977㎡
15073.977㎡
62876.861㎡
精品家居馆
17560㎡
17674.79㎡
14852.07㎡
14852.07㎡
14852.07㎡
79791㎡
建材馆
38467.05㎡
32253.55㎡
32253.55㎡
32253.55㎡
/
135227.7㎡
合计
56027.05㎡
67583.27㎡
62179.597㎡
62179.597㎡
29926.047㎡
277895.561㎡
备注：数据来源于建筑设计图纸
根据建筑设计图纸测算
工程可销售面积达27.8万方，其中家居馆可销售面积14.3万方，建材区13.5万方。
工程体量较大，考虑到后期运营，建议自持局部物业。
5、货品分析
楼层
-1F
1F
2F
3F
4F
备注
红星美凯龙
/
自持
自持
自持
自持
红星美凯龙为工程主力店，是工程成果运作的关键，建议将红星美凯龙自持。
精品家居馆
销售
销售
销售
销售
销售
建议将精品家居馆局部整体销售
建材馆
销售
销售
销售
销售
/
建材馆为独立商铺，建议将建材馆局部整体销售
根据经济技术指标测算
工程可销售面积达269307.4平米，其中自持面积63464.62平米，销售面积205842.78平米。
自持比例为24%，销售比例为76%〔家居建材局部〕
6、工程SWOT分析
工程优势
区域价值：工程位居内江开展区，距离市区较近，随着区域规划的不断完善，地块的价值会不断攀升。
商业气氛：周边企业众多，是未来川南的工业区域，重要的交通枢纽。
配套完善：跟同类工程比照，工程规模、规划、设计具有很强的竞争力，齐备的配套，提供了投资者、经营者优越的创富平台，给消费者提供良好的购物环境。
升值潜力：地处处开展区，区域开展潜力较大。
交通优势：临321国道，临近高速路口及内江火车站。
规模优势：45万总建的大型综合型商贸城。
业态整合：科学规划、合理业态分布、形成“一站式〞采购中心。
整合优势：整合内江地区家居生产、经营企业，有效集聚社会资本，高速创造财富。
品牌优势：红星美凯龙强势入驻。
W-劣势
经营气氛：由于工程体量大，区域暂不成熟，短期内形成浓厚的商业气氛，需要一段较长的养商期。
培育周期：需考验本案商业招商、运营、管理的能力，信心建立尤为重要。
竞争气氛：内江大千建材城、自贡东大川南家居城、川南建材市场、泸州西南商贸城等竞争对手较多，对工程有较大的分流影响。
投资意识：内江地区市民投资意识较为淡薄，对工程销售有较大影响。
投资实力：内江经济处于川南各大城市下游位置，区域购置力受限。
O-时机点
区域升温：内江经济不断提高，房地产不断开展，城市化进程，未来家居建材需求大。
市场空白：内江尚无像本工程科学的业态布局，如此大规模的专业化家居市场，填补了城市开展经营场所空白点。
格局调整：由于区域的各建材城都开始增容，本工程“红星美凯龙〞的进入提升了工程的竞争格局。
信用等级：政府支持、给工程增加了信用度，对提升工程品牌价值，工程的销售及经营都有很大带动。
T-威胁点
商业格局：周边的同类市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性。
商家忠诚度：商圈内的经营者，都是生意人。假设商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所。
竞争对手：针对本工程，他们可能随时调整销售及经营策略，继续吸引商家继续经营。会笼络各自的经营商家、制造对工程不利的消息、或者抢夺经营客户。
运营能力：工程巨大、工程运营能力，
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