美国房地产行业发展历程---万科中长期规划....pptVIP

美国房地产行业的开展历史万科中长期规划工程初期报告标杆研究报告之6

美国房地产行业的开展历史根底的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革房地产业开展周期与经济波动的关系

1、根底历史数据

美国房地产市值总量变化10亿美元

美国房地产行业结算套数

90年后年度新屋出售套数不断增长数据来源:美国联邦统计局持续增长时间超过历史上其他时期，持续10几年的高速增长

美国房地产行业平均单价

美国近一个世纪的住房价格指数变化数据来源：美国商务部经济分析局

美国房地产价格指数变动〔vs.2000年)

美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁

美国GDP的增长和美国人口的增长〔环比〕

近半个世纪美国房地产业市值总量变化数据来源:美国联邦统计局1993年突破5000亿截止2002年已达8600亿百万美元

美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线行业整合趋势

居民住宅的变迁

美国住宅地产业50年的变迁1999年在Circa建造中的房屋1950在Levittown,Circa建造中的房屋虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融效劳水平都产生了翻天覆地的变化

二战后第一个产业经济周期住宅特点〔50年〕本年度新开工房屋：1.9million〔套〕新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺家庭拥有房屋的比例：55.0%消费者关注重点：房屋的木材是否合格〔希望越结实越好〕新开工单家庭住宅比例占全部市场的88%67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。住宅根本都不安装空调

二战后第二个产业经济周期住宅特点〔72年〕本年度新开工房屋：2.4million〔套〕，创历史新高，其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%；72年，65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。50%以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。墙体主要有木材和砖组成

到99年，只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间空调安装比例高达84%，接近饱和〔因为局部地区不需要空调〕外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%，铝板材和一些隔热材料占40%二战后第三个产业经济周期住宅特点〔99年〕资料来源：美国商务部

住宅的变化---人们生活水平提高从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价$30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工1.7百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅〔80%〕，只有20%的新开工房屋是多家庭住宅。但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241平方英尺。到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的$87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。

单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的平均本钱资料来源：美国商务部

美国房地产行业相关法规的历史变革

美国住宅开展的历史变革〔相关政策和法规〕200320032003190019502000现金购置住宅，没有长期的分期付款效劳FHA抵押贷款利率4.25%，购置住宅金融效劳手段有限可提供长达30年的固定利率抵押贷款效劳，利率8%；多种金融效劳手段可供购置者选择金融效劳的变化住宅条件的变化190019502000700-1200平方尺2-3个卧室一个或没有洗手间两层1000平方尺或更小2个卧室一个洗手间一层2265平方尺3个或更多卧室2个以上的洗手间两层供停放2个或以上车的车库中央空调一个壁炉住宅立法的完善1982后1950前住宅相关的根本法律：土地使用、城市规划、抵押贷款、国家住宅法综合性的住宅法律，在这个期间适应住宅开发需要而不断进行修改法律文件主要建立保护公民享受住宅的平等权利的相关法律立法关注对中、低收入家庭的住宅条件，强调修建住宅的可支付性1954----1968纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第一个芬兰移民的定居点；同年纽约成为美国历史上第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。联邦抵押贷款协会也就是现在的FannieMae，在联邦政府的主导下成立。75%的美