黄埔雅苑前期调研报告.doc

一、市场个盘分析

一、市场个盘分析

本次市场调研对象为：黄埔花园、万科城市花园、金逸雅居、怡港花园、金碧世纪花园，共计5个持续开发工程，以及目前处于明朗开发状态的金碧骏鸿花园和信达大厦。楼盘分布详见下列图。

【图1：黄埔楼市幅员】

1、黄埔新邨〔本案〕

工程名称

黄埔新邨

建筑设计

深圳艺洲建筑师事务所

地理位置

黄埔东路北、乌冲河东

筹划代理

新峰地产

开发商

广州黄埔新邨开发

物业管理

—

主题定位

水岸美宅，地铁物业。

建筑规模

·总占地35382.7㎡，建筑面积81187.51㎡〔一期：25435.1㎡，二期：46361.058㎡〕，

·容积率2.4，绿化率31.6%。

物业配套

·外部：北临文冲西村农民集资房，南为黄埔东路、欣欣保龄球俱乐部及骏鸿花园，西靠规划道路及将要治理的乌涌河北段，东为厂房区；距离建设中的大沙地地铁站3分钟步行路程，距离大沙商贸批发中心约5分钟步行路程，距离黄埔区政府约6分钟步行路程，距离大沙地东路商业中心约8分钟步行路程；

·自身：幼儿园、临街商铺、会所、羽毛球场……

开发周期

总分二期

一期

·一期为1995年开发，6座9层带电梯小高层。共225套，建成入伙已近10年。

二期

·批地时间：2004-1

·二期正在建设中：住宅共计505套，分雅轩、明轩、怡轩、晓轩九个单元，两排平板式排列，其中雅轩2栋、明轩3栋11层，怡轩2栋分别为12层和17层，晓轩栋分别为13层和17层，住宅建筑总面积43159.9㎡；商场位于怡轩、晓轩首层，建筑面积1431.507㎡，其余首层为架空层，地下一层184个停车位，3层幼儿园位于怡轩西侧，建筑面积为1193㎡。

户型

二房二厅一卫

三房二厅一卫

三房二厅二卫

房屋实用率

套内面积

61.6～62.1㎡

63.6～69.6㎡

77.0～84.3㎡

86%～90%

建筑面积

68.4～72.2㎡

73.9～78.1㎡

89.8～94.6㎡

套数/比例

约180套35.7%

约85套，16.8%

约240套47.5%

2、万科城市花园

⑴根底信息

工程名称

万科城市花园

园林实景：

地理位置

石化路西、大沙东路以北地段

开展商

广州市万科置业

工程合作

规划设计

美国ThreeArchitechure

建筑单位

香港兴业、广州翰华

园林设计

香港BCA

筹划代理

广州经纬地产

物业管理

万科物业住宅：1.9元/㎡〔11层〕，2.1元/㎡〔18层、公寓〕，商业：4.2元/㎡

主题定位

花园中的森林、地铁物业

建筑规模

·总占地13.6万㎡，总建筑20万㎡，容积率1.53。

物业配套

·外部：西临荔枝园、黄埔区区政府和法院，东为石化路及石化住宅大院，北接亿仁医院，南靠大沙地东路沿线农民集资房，离好又多超市50米，距离正在兴建的五号地铁线文园站50米，距离大沙地站500余米；

·自身：1万㎡商业中心,8处泛会所、4000㎡小学、1500㎡幼儿园、网球场、生态游泳池……

开发周期

总分二期

一期

·土地出让：2002-04-18；

·A单位1栋11层、B单位3栋11层：2004-06-28开工，2005-08-25竣工；共138套；

·E单位3栋11层，2004-08-30开工，2005-09-01竣工；共126套；

·C单位3栋11层、D单位3栋11层，2004-9-28开工，2005-9-28竣工；共214套；

·F单位3栋11层、G、H单位2栋18层，2004-11-20开工，2005-12-20竣工；共231套；

·一期住宅建筑面积共计73346㎡，共计18栋，709套〔多为首层架空〕；

·一期住宅2004-12-4开盘销售，2005年12月、2006年3～4月份批入住；

·18栋住宅带880元/㎡豪华装修，不需装修者可折合减免楼价400元/㎡。

·1栋81套LOFT公寓——创库HOUSE城市一道，2005-8-27出售，2006-5交付，毛坯交房。

户型

二房二厅一卫

三房二厅一卫

三房二厅二卫

四房二厅二卫

实用率

套内面积

62.5～68㎡

80～85.5㎡

90.5～95㎡

113.5～130㎡

86.62%

建筑面积

72.5～78㎡

92～98.5㎡

104.5～111㎡

130.5～150㎡

套数/比例

91套12.8%

211套29.7%

341套48.1%

66套9.4%

二期

·二期预计19栋住宅，楼高与一期相似，为11～18F，住宅约为800套，与一期规模相当；

·靠近一期的局部单位已盖至一半，靠近荔枝林的单位和学校尚未开工；

·二期户型与一期相似，以三房单位为主；

·预计第一批单位于2005年底或2006年初对外出售，2006年底入住；

·目前对外宣报均价：4700元/㎡，在一期的根底上幅200元/㎡；

·其中18层圆形户型