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商务策划点汇编-防水工程

一、 做法变更

案例 摘要 背景 策略及效果

1 地下室侧壁防水卷材改为涂膜防水 地下室侧壁防水使用卷材容易脱落，防水效果不理想。且收入单价卷材较涂料较高，卷材收入较涂料低，而成本又高于涂料。2厚单组份聚氨酯防水涂料收入价58.07元，成本35元，较卷材效益较高 施工前提前进行设计方案变更，并让业主下发正式盖章变更蓝图，在预算中进行调整。

2 醇化库楼面做法优化设计 根据施工经验及设计院专业意见，其中20厚水泥砂浆找平层及憎水性水泥膨胀珍珠岩找2％坡做法会影响防水效果。EPC总价包干 作为EPC总承包方，在满足建筑防水等级I级的前提下，我司建议优化屋面防水做法，取消珍珠岩做法，对卷材做法进行优化设计。确保屋面的防水效果，从而保证建筑的使用功能，获得认可后通过业主优化设计评审会进行评审确认，最终实现此项优化设计，从而达到了节约施工成本的目的。

3 防水工艺变更 业主工期时间紧，设计方案在无锡宜家施工时发现存在质量缺陷及漏水隐患，投标清单单价亏损，如不主动变更后期维修风险高 项目在结构施工初期，提前启动，合理分工对接设计院、业主、管理公司及其他相关方，同时多次前往无锡宜家收集原图纸做法施工情况。通过论证，选取优质分包商配合进行屋面防水保温变更。

4 承台侧壁防水保护层变更 合同要求按照构造做法表进行施工，承台侧壁防水保护层采用砂浆抹灰做法，而该项工程量大且收入单价远低于成本价 1、项目商务针对此亏损项进行梳理并从技术角度在监理例会上提出该做法的不可行性。2、联合技术、监理、业主召开专家论证会，针对卷材防水层卷上进行砂浆抹灰施工容易脱落的弊端及采用聚苯板的可行性。3、并开展现场模拟实验。最终业主同意修改做法并下发设计变更，进行重新定价。

5 别墅屋面做法变更 图纸设计工序较多，工期较长，业主急需交楼，施工难度较大、单价亏损。 1、以盈亏对比分析为思路来源，选取屋面做法；

2、充分利用工期紧张开展策划，通过邀请业主观摩集成屋面施工来,能缩短工期来刺激业主同意此变更；

3、开展对外关系策划，重新认价，扭亏为盈；

6 地下室防水材料替换 原图纸要求地下室底板、地下室侧墙，屋面等由三元乙丙防水卷材。我项目部考虑施工技术及成本原因，向业主及设计院提出变更防水材料请求，采用SBS防水卷材。 我项目部从两个方面说服业主：一方面可以解决三元乙丙搭接的技术问题，一方面可以降低成本。业主同意变更，达成了我项目的策划目标，完成策划目标金额100万元

7 防水材料替换 原地下基础防水方案是在内衬墙与地连墙之间做一层卷材防水。 结合地区经验，把握业主心理（卷材防水有一层砂浆找平层，恰巧施工时间为冬施前，利用砂浆不宜冬季施工和业主对于工期要求高成功变更）将原来的卷材防水变更为内衬墙内防水，防水材料由柔性材料变为刚性渗透结晶型。实现利润和工期双丰收

8 防水材料不平衡报价，后续变更材料 某工程为地下停车场工程，鉴于该工程为整体地下结构工程，防水工程所占合同额比例较大，在投标时，发现招标清单所描述的防水材料为SBS3+3聚酯胎1型的防水材料并不符合规范强制性要求，故在投标时采取不平衡报价，利润仅为2.6元/m2 在进场施工后，积极开展变更谈判，并力争将变更后单价确认相对较高，在与业主及造价事务所多次谈判与沟通，达到了在最初商务策划要求的目标值。

9 屋面防水 本工程主楼及车库屋面防水（B级隔汽层及防水层两道）单价经测算为亏损项 争取建设单位将B级隔汽层修改为防水层一道，项目部根据其做法变更进行了组价后重新报价，扭亏为盈

10 卫生间防水 本工程卫生间防水原做法为高分子二道，清单综合单价经测算为亏损项 说服建设单位将做法变更为高分子防水一道，我项目重新组价后进行了报价

11 卫生间防水 原投标清单中卫生间防水为单组份聚氨酯涂料（2.0厚）投标综合单价低于专业分包价格；空调机房、集水坑等有水房间为JS防水涂料，投标综合单价高于分包价格且利润较高 经提前策划最终将所有室内防水变更为JS防水涂料，最终获利近20万元。

12 变更防水做法或者防水材料的选择 1、单/总价过低为亏损项 通过质量、施工等各方面原因策划以变更防水做法或者防水材料的选择

13 SBS防水卷材变更 1、业主要求地下室外墙为东方雨虹SBS防水卷材，盈利较少。2、合同约定，在甲方保证质量且不增加成本的情况下可变更。 1、通过与分包交流得知，将SBS防水卷材改为SAM980卷材，可免作保护层。2、通过与业主沟通，在不增加业主成本的前提下，实现材质变更，我方免做保护层，整体节约了成本

14 指定品牌防水工艺变更 防水保温为业主指定品牌，无法变更品牌，业主成本较高，无类似指定高端材料优质采购资源，施工难