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2025年6月9日

养老产业现状研究专题（七）机构养老养老地产之案例篇险企发挥比较优势，铸造CCRC行业标杆

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【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（六）机构养老养老地产总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用-强于大市平安观点：

n参与者多元且各具特色，险企以CCRC推动高客经营。保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，是养老社区投资的主力。保险资金积极参与养老社区和康养产业投资，构建多元化康养生态圈。截至2020年三季度末，共有10家保险机构投资47个养老社区项目，分布于东部沿海以及中部的20个省市区，建筑面积1427万平方米，计划投资金额900亿元，实际投资金额446亿元，设计床位数84155个；保险资金通过直接股权和间接股权投向产业方向为养老及养老产业上下游医疗、健康行业的私募股权投资基金2347.82亿元。2022年商业保险机构养老社区项目数量（包括自建和租赁）105个，2023年商业保险机构养老社区项目建设数量（包括在建和建成）129个。

n泰康之家。泰康以重资产自建CCRC社区，打造“一个社区+一个医院”模式，普遍一次性拿地，但分期建设、运营养老社区，从拿地到社区首期建设完成并投入运营大约需要5年。截至2025年4月25日，泰康已完成36个核心城市43个项目的布局，规划总地上建筑面积约494万平米，可容纳超8.6万名老人，规划超5.7万个养老单元以及近4300张医疗床位；其中，已有22城25家社区全面投入运营，在住居民超16000人。此外，泰康2024年开始逐步探索社区康养中心布局，打造机构养老、社区养老和居家养老三位一体的城市“养联体”模式，提供多层次养老服务组合。以北京为例，已经形成了大型CCRC+高品质护理机构+公建民营项目的多层次养老服务组合。

n太保家园。太保细分养老市场，针对55-69、70-79和80岁以上老人，重资产自建乐养、颐养和康养三类全年龄段CCRC养老社区，并推动专业康复医疗品牌“源申康复”实体医疗机构加速布局。太保家园拟投资总额170亿元，截至2023年7月实际支付投资额60多亿元，50年有望实现5.5%以上的年化回报率。截至2024年末，太保家园已在全国13个城市落地

15个自投、自持、自营的养老社区项目，已有9个养老社区开业运营，重资产项目全国布局基本完成。目前主要通过定点合作积极探索轻资产模式，并积极进军普惠养老市场，将品质型普惠养老品牌“南山居”推向全国，计划到2030年实现轻资产养老床位1.05万张。

n太平乐享养老。太平以“重中轻”资产相结合的方式布局养老生态，截至2025年2月，太平乐享养老社区共78家、服务网络覆盖27省64市，已基本完成全国性覆盖目标。其中社区养老“乐享家”以“自有+第三方合作”布局16家社区，旅居养老“乐享游”与第三方合作62家社区。

n风险提示：1）人口老龄化加速发展，居民养老财富积累缓慢。2）居民养老资产储备不足、养老消费支出有限，影响养老服务需求和养老用品购买需求释放和产业发展速度3）政策落地不及预期、养老实体产业发展缓慢，养老产业投资回报率不及预期。

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正文目录

一、参与者多元且各具特色，险企以CCRC推动高客经营 4

二、泰康之家 6

2.1运营模式：重资产自建CCRC社区，打造高品质连锁医养社区 6

2.2发展现状：布局36城43个项目，运营22地25家社区，成熟社区入住率较高