陕西渭南商业地产项目可行性分析报告.doc

TOC\o1-3\h\z\u1、概况 3

1.1.房地产宏观环境 3

投资环境根本状况 3

房地产开展状况 4

商业地产开展状况 5

1.2渭南宏观环境 6

渭南市概况 6

城区概况 8

区域开展前景 10

1.3工程分析 11

地块位置 11

地形地势 11

限制条件 11

竞争情况 12

工程SWOT分析 12

2、百货业市场分析 14

2.1.车流量、客流量 15

2.1.1车流量 15

客流量 16

2.2.经营品种 17

2.3租金与利润 18

2.4经营个体调查 18

2.5顾客调查 20

3、其他业态市场分析 32

3.1餐饮 32

3.2休闲、娱乐 37

3.3家具 42

3.4大型超市 43

3.5多业态组合面临的优劣势和进入市场条件 44

4、规划建设方案 46

4.1工程建设条件 46

4.2规划设计指导主旨 47

4.3规划设计方案 47

5、工程投资估算与资金筹措 52

5.1总投资估算的原那么 52

5.2工程总投资估算 52

工程的前期安置费 52

5.2.2工程前期费用 52

5.2.3建安费用 53

室外工程费用 54

5.2.5建设单位管理费 54

5.2.6根本预备费 54

流动资金 54

5.2.8建设监理费 54

5.2.9建设期利息 55

5.3工程资金筹措 55

5.3.1资金筹措方式 55

5.3.2借款 56

施工方案 56

5.3.4借款、还款方案 56

6、财务分析 58

6.1财务评价的编制依据 58

6.2工程的盈利能力分析 58

静态盈利能力分析 58

动态盈利能力分析 59

6.3工程偿债能力分析 60

6.4各方案财务分析结果 60

6.4.1方案一 61

6.4.2方案二 62

6.4.3方案三 63

6.4.4各方案收益情况的比拟 64

7、不确定性分析 66

7.1方案一 66

敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率〔FIRR〕影响 67

敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值得影响 68

敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响 69

7.2方案二 70

敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率〔FIRR〕影响 70

敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值得影响 71

敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响 72

7.3方案三 73

7.3.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率〔FIRR〕影响 73

敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值的影响 74

敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影 75

8财务分析和风险性分析的结论 77

8.1财务分析的结论 77

8.2敏感性分析的结论 77

1、概况

1.1.房地产宏观环境

投资环境根本状况

从2005年起，我国实施的财政政策将由积极开始转向稳健，但财政投资由于巨大的投资惯性还会继续增长，只是增长的幅度会放缓，同时实施了7年的积极财政政策的效力开始逐步发挥，为经济开展提供了有利条件，西部地区由于西部大开发政策的带动下，这一特征凸现的更为明显。

根据国家统计局数据显示，2005年前三季度中国全社会固定资产投资同比增长26.1%，增幅比去年同期回落1.6个百分点。投资的结构也将进行调整，一方面，局部高耗能、高污染行业的投资低水平扩张势头得到抑制；另一方面，能源、运输、社会公共事业和农业等国民经济薄弱环节的投资得到加强。随着2005年经济增长速度的下降，资本形成率也将在2004年45%的根底上随之下降。中央占财政投资的比例将继续缩小，地方政府占财政投资的比例将逐步扩大。针对局部行业投资增势强劲，结构矛盾突出的问题，中央将执行稳健的财政政策，从投资总量上进行抑制并做结构性调整，使我国经济运行总体上由偏热区间向正常区间过渡。

同时1998年以来国债投资形成的根底设施逐步发挥效力，为经济开展和扩大开放提供了更为有利的条件，有利于解决制约经济开展的突出矛盾，适应我国经济健康开展的现实要求。自1998年实施积极财政政策以来，我国企业收益状况逐步改善，同时，也为企业提供了较好的内部积累与外部融资能力。由于企业利润增长的持续性明显增强，企业投资