海峡明珠广场项目可行性评估报告.doc

海峡明珠广场工程

可行性评估报告

委托单位：厦门海峡明珠投资开发

编制单位：厦门均和房地产土地评估咨询

报告编号：厦均和2021研第号

编制时间：二○一一年九月

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章工程总论 1

第二章工程背景和开展概况 3

§2.1工程提出的背景 3

§2.2工程概况 4

§2.3工程建设单位简介 6

§2.4投资的必要性 7

第三章环境分析 8

§3.1厦门经济环境 8

§3.2厦门旅游环境 10

§3.3厦门市场背景分析 17

§3.4厦门甲级写字楼个案分析 22

§3.5厦门商场综合体个例分析 35

§3.6工程的产品分析 43

§3.7目标客户群分析 44

§3.8目标价格定位 45

第四章工程场址条件 47

§4.1工程位置 47

§4.2场址条件分析 47

第五章工程建设方案 50

第六章环境保护与消防平安 54

§6.1工程主要污染源与环境保护措施 54

§6.2消防平安 54

第七章工程组织管理和人员培训 56

第八章工程实施进度安排 58

第九章投资估算与资金筹措 59

§9.1工程总投资估算 59

§9.2工程资金来源与筹措表 60

第十章销售局部的财务预测及评价 62

§10.1本钱费用和收入估算 62

§10.2财务评价 66

第十一章风险分析 68

第十二章可行性研究结论与建议 69

第一章工程总论

工程名称

海峡明珠广场

二、工程建设单位

厦门海峡明珠投资开发

三、工程拟建地区、地点

福建省厦门市厦门岛东部，国际会展中心地段，厦门观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。建设场地面积22724.56㎡，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好

工程位置

工程位置

图1

四、工程建设规模及内容

海峡明珠广场是5A甲级写字楼，由B1-B5地下室、1-4层的裙房及5-50层的超高层办公组成,总用地面积为22,724.56m2，总建筑面积199107.030m2，其中地上建筑面积102,260.00m2，地下建筑面积为

本工程容积率4.5,绿化率30.09%，建筑密度32.26%。

五、工程总投资、建设期及运营时间

工程总投资约136,505万元，建设期从2021年1月至2021年12月，2021年12月底交房。2021年1月开盘，2021年12月底楼盘全部销售完。

编制依据

厦门市土地房屋权证，〔厦地房证第〕；

建设用地规划许可证，〔地字第35023202107115号〕；

建设工程规划许可证〔建字第350203202107163号〕；

建设工程设计方案批复通知书〔建方字第350203202107062号〕；

厦门市国有土地使用权有偿出让合同〔【2006】厦地合字〔挂〕05号〕；

厦门市人民政府关于2006G07地块土地使用权挂牌出让方案的批复〔厦府【2006】63号〕；

7.类似工程案例资料；

七、研究结论与建议

该工程具有较好的经济效益和社会效益〔见表1〕，能够有效推动周边产业的开展，工程的建设具有较好的可行性。

表1工程销售局部主要财务评价结果指标汇总表

单位：万元

指标名称

评价结果

工程总投资〔万元〕

136,505

总营业收入〔万元〕

233,922

利润总额〔万元〕

64,271

税后利润〔万元〕

48,204

税后全部投资净现值FNPV〔万元〕(IRR=8.00%)

10,733

税后全部投资内部收益率FIRR

11.48%

税后投资回收期

5.22

第二章工程背景和开展概况

§2.1工程提出的背景

会展城市宜居宜游

厦门是国际型海港风景城市，属亚热带气候。厦门集国际花园城市、联合国人居奖、全国文明城市等众多荣誉于一身，是海西与世界交流的第一平台，国际会议、展览的理想天地，每年成功举办各种大型、国际级会议展览活动，进行的各类展会规模越来越大、产品越来越丰富，展览型城市开展初具规模。

交通便利四通八达

厦门交通便利，已形成海陆空一体化的综合交通运输体系。2021年4月，随着翔安隧道的建成通车，厦门本岛的出