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服务式公寓

产品解析

二O一二年八月十五日

目录

效劳式公寓的起源和开展

效劳式公寓的定义及特点

效劳式公寓与普通酒店的比照

效劳式公寓在北京兴起与开展

国际知名效劳式公寓管理品牌简介

六、长三角主要城市效劳型公寓代表工程

一、效劳式公寓的起源和开展

效劳式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅〞的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是效劳式公寓的雏形。

效劳式公寓真正发扬光大那么是在纽约。纽约作为国际大都市拥有巨大的人流量，也拥有很多商机，许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，而酒店价钱比拟贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在效劳式公寓。因此，效劳式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打工程。

二、效劳式公寓的定义及特点

效劳式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿效劳。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是效劳式公寓与酒店的最大区别之一。

国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为效劳式公寓；但在国内市场，关于效劳式公寓大家容易相混淆的概念有“产权式酒店〞和“酒店式公寓〞，这里先简单介绍一下这几个概念的区别。

产权式酒店由“时权酒店〞演变而来。“时权酒店〞〔TIMESHARE〕是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店〞，产权酒店那么是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。相对于效劳式公寓，产权式酒店更像是为投资者“量身定做〞，产权式酒店在购置时一般会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿效劳，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店。

酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和效劳理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个小户型工程在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来购档次，单身公寓还是白领公寓，最终决定借助于效劳式公寓的理念而提出看“酒店式公寓〞的概念。随后“酒店式公寓〞及其“变种〞迅速推广到国内其他城市。严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓〞均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头，其本质都是提供高档物业效劳的精装小户型住宅，提供的效劳仅是普通住宅物业效劳的升级而没有到达真正效劳式公寓的效劳要求。因此“酒店式公寓〞的实质与“效劳式公寓〞存在着本质的区别。

因此我们下面所提到的效劳式公寓的概念均是指国际定义上标准的效劳式公寓，即统一产权且统一经营的公寓。

效劳式公寓有如下特点：

1、效劳式公寓强调的仍然是拥有良好居家气氛的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供的贴心效劳。

2、效劳式公寓是一种长期居所〔相对于酒店而言〕的物业，也不需要大量的酒店效劳人员一对一的进行效劳，相对于酒店而言，效劳式公寓具有一定的价格优势。

3、效劳式公寓必须有酒店一般完善的效劳，在效劳标准上与酒店相同。

三、效劳式公寓与普通酒店的比照

比照工程

效劳式公寓

产权式酒店

酒店

定位

定位于需要酒店效劳但又要求价格较低、租期较长的客户

主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿效劳

短期住宿客户

产权

单一产权

非单一产权

单一产权

物业性质

酒店

多为酒店

酒店

物业管理

物业统一经营管理

物业统一经营管理

物业统一经营管理

出租/出售

不打散销售

先售后租〔管理方统一出租〕

以经营为主，不租不售

功能

有厨房

有厨房

无厨房

效劳标准

提供酒店水准效劳与管理

提供酒店水准效劳与管理

全套酒店效劳

开发商利润

资金回笼慢、升值空间大

资金回笼快、升值空间大〔但利润需要与业主分摊〕

资金回笼慢、升值空间大

四、效劳式公寓在北京兴起与开展

效劳式公寓起步于90年代初期，随着北京国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心公寓、丽都公寓等具有代表性的工程。该些工程拥有共同的特点，即早期效劳式公寓是作为五星级酒店的配套来经营的。 北京效劳式公寓雏形是