深圳万象城调研报告.doc

深圳万象城调研报告

2021.1

目录

一、工程概况

二、根本指标

三、区域分析

四、整体规划布局

五、工程定位

六、产品设计特色

七、产品设计平面图

八、商业业态规划

九、运营分析

十、营销推广

十一、工程图片

工程概况一

购物中心简述：

深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。

物业资料

开发商

华润〔深圳〕

开业时间

2004年12月

位置

深圳罗湖区宝安南路1881号

建筑面积

总建筑面积550,000平方米

投资

40亿港币

建筑用途

商业、酒店式公寓、酒店、写字楼

商业面积

180，000平方米，6层商用

停车位

4,000个

市场定位

集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群

业态组合

主力店：RéeL时尚生活百货、嘉禾电影城、O‘lé超级市场、“冰纷万象〞滑冰场

次主力店：ESPRIT、NOVO、王子饭店

国际一线品牌：GUCCI、AlfredDunhill、HUGOBOSS、VALENTINO、ESCADA

工程概况

商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2

华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体工程。

地理位置：深圳罗湖区宝安南路

总投资：40亿港币

总占地面积：约8万㎡

总建筑面积：约55万㎡；其中一期25万㎡，二期30万㎡

商业面积：25.8万㎡

办公面积：4.2万㎡

住宅面积：11万㎡

酒店及共建面积：14万㎡

二期开发时间：2006年-2021年

设计车位2988个

由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计

开发顺序

华润中心工程共分2期开发：

华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升工程档次，再以首期的成功继而带动二期的联动开展。

首期开发工程的北座与中座

主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好根底。

二期南座后续启动

因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业气氛较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。

华润中心根本指标

1、总建筑面积达55万㎡

2、总投资额：约40亿港币

3、物业形态：购物中心、街区商业、写字

楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城)

总建筑面积18.8万㎡，7层楼。

4、一期建设时间：2000年；开业时间：

2004年12月

5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年

开始盈利，营业额15.6亿元

华润中心区域分析

工程地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈，万象城是宝安南商圈的标志性工程。

华润中心区域分析

交通系统分析：

地处深圳市东西贯穿的两条主干道深南大道和滨河大道之间

与地王大厦隔深南大道相望

与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连

周边共有巴士线路30多条

距深圳火车站、罗湖口岸约1000米

距皇岗口岸约5分钟车程

距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程

华润中心整体规划布局

一期二期华润大厦：4.2万㎡

一期

二期

华润大厦：4.2万㎡

空间规划布局

一期规划布局

华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次清楚地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。

其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。

室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该工程从平面到立面都享有便利的交通网络。

2988

2988个

地上834个

地下1472个

地下682个

停车位

242000㎡

188000㎡

54000㎡

总建筑面积

36000㎡

27800㎡

8200㎡

用地面积

总计

中区

北区

工程

华润大厦规划布局

华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。

华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于工程北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了工程标志，展示工程形象。

入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。

北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。

室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结