房地产行业深度研究报告：异变——房价如何影响消费.pdf

房地产行业深度研究报告

目录

一、2018年之前房价与消费正相关，但2018年之后相关关系大幅减弱5

二、2018年之前地产早周期属性明显，核心是土地财政和土地金融，而非地产产业

链7

三、剔除房价对于收入的带动，房价上行对于消费更多是负向影响11

四、结论和投资建议14

五、风险提示14

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3

房地产行业深度研究报告

图表目录

图表12018年之前房价增长略领先于消费增长5

图表22016年前后房价与消费的相关系数达到高点5

图表3散点图看，2018年之前房价与消费正相关5

图表42018年之后房价与消费相关性较弱5

图表5房价与消费之间的关系分两个层面，房价与收入的关系及收入与消费的关系..6

图表6凯恩斯交叉图上总产出上升，则消费也会上升6

图表770大中城市房价环比略领先于M1同比7

图表8M1同比略领先于PMI7

图表9近年来北京二手房成交面积约为新房2倍8

图表10美国为典型二手房主导市场8

图表11正向房地产需求冲击下不同模型的脉冲反应9

图表12房企加杠杆拿地作为经济的启动项，为地方经济发展提供资本，最终由产业发

展人口增长形成闭环9

图表13典型房企土储去化周期在5年左右10

图表142010年后消费能力和消费倾向都有趋势性提升11

图表15理论上房价的财富效应和挤出效应同时存在，主要因家庭住房套数不同而不同

12

图表16据2019年央行调查数据，我国一套房家庭占比约58%12

图表1770大中城市房价显示房价与消费倾向负相关13

图表18