安徽省龙登凤凰城阶段性推广方案.doc

龙登·凤凰城阶段性推广

方案

二零一二年三月十五日

前言…………………03

市场分析……………03

〔一〕、整体环境……………………···03

〔二〕、区域市场分析…………………04

〔三〕、区域竞争分析…………………05

1、竞争性工程产品分析………·05

2、竞争对手营销策略分析……………………·06

3、市场竞争态势分析…………·07

〔四〕、工程分析…………………··08

1、工程地块分析………………·08

2、工程SWOT分析…………………···09

3、产品分析…………···11

三、营销定位………12

四、整体企划思路…………………15

1、全员式营销………···15

2、建立口碑效应……………………···16

3、抓住节点，适时制造热点事件……···16

4、加强销售团队建设，打造精英团队…………………16

五、促销活动………16

1、常规性宣传………··16

2、活动促销……………………···…···17

六、媒体整合………18

七、推广方向参考：房地产营销中的4C策略……………19

一、前言

根据市场现状及我工程实际情况，结合公司工程推广进度以及剩余房源，建议接下来推广以一期小高层、三期多层、四期多层入市作为制造热点销售事件营造良好销售气氛的市场切入点，热点事件主题以提高开发商社会公开形象，树立本地行业品牌地位，展示公司高度的社会责任感，获得良好的群众口碑传播效应为主线，提升销售业绩为目的。

推广目标

三期开盘的剩余房源、四期开盘、一期小高层剩余房源

二、市场分析

〔一〕、整体环境

池州市目前楼盘比拟多，在建在售工程参差不齐，整体呈现凌乱、嘈杂，市场尚未完全标准，以牺牲价格换取销量的营销思路仍屡试不爽。目前，整个市场呈现如下特点：

市中心住宅工程有：维多利亚花园、华邦阳光城、清溪凯旋门、凯旋公馆、水木清华、天堃国公馆、鼎盛时代、滨江名城等，工程离市中心比拟近小高层为主，对本工程接下来推出小高层有一定竞争力。

池州市北面为长江根本已开发完毕，西面依托西边乡镇人口集中，商业开展比拟早，人流密集等优势大力开展住宅，有百万方之称的万成香格里拉、杏花春苑，有走低价优势的书香名邸、杏花江南等，低价促销对本工程剩余多层房源造成很大的影响。

池州目前大力开展东南部站前区、以及东北部围绕平天湖向东拓展。目前站前区商业工程较多商业气氛不够，专业市场没有形成，住宅工程的开展有利于站前区的繁荣，政府也在政策上给予倾斜但是仅限于商业工程上，由于站前区交通便利、政策导向、人流逐渐增加，站前区住宅工程相比照拟热销，目前站前区住宅工程和本工程由于不再同一区域没有参考意义。

池州东边为经开区，政策也在慢慢倾斜，经济开发区开展需要政府大力支持，目前东边以多层房源为主主要以价格优势吸引客户与本工程没有可比性。

总体而言，房市政策持续，市场行情萎靡，市场竞争较为剧烈，相对有限的市场，我们将面对着严峻的形势。

〔二〕、区域市场分析

从长远看来，以商之都、永辉超市为中心的周边区域商业开展潜力很大，周边小区居民生活配套将逐步完善。本区域是未来生活的主流区域。

目前针对的主力目标人群为市区居民、周边乡镇有一定购置能力的居民、企事业单位有固定收入者、公务员等，由于区域板块内同质工程比拟多市场竞争相当剧烈。

坐拥城市制高点，独据城市核心区位——百牙西路整条干道。东邻商之都、尚华国际、时代广场、苏宁电器，西接百合房产，北迎贵池三中、池口小学，南靠池州学院。其优越的地理环境不仅让龙登?凤凰城拥有浓厚的学府书香。龙登·凤凰城将把百牙西路全力打造成池州第一商业大道，千米休闲景观长廊、双重价值的经营空间、以电子文化为核心特色，集美食、休闲、金融等为一体的全生活街打造。

〔三〕、区域竞争分析

市中心主要供给以小高层为主的住宅产品，数量多不同之处在于楼盘的位置、周边配套、规模形态、社区景观的规划设计，这也是作为客户竞争的重要因素。客户对本区域认可度比拟高，但是由于本区域工程较多，多以小高层为主，相对房源数量比拟多，加上公摊大、二次