房地产估价公司估价质量管理制度.doc

房地产估价公司估价质量管理制度

为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。??????

一、估价基础数据的搜集、整理????????

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：??????

1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；??????

2.????土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；??????

3.????房屋重置价格及配套文件；??????

4.????新建房屋造价水平及成本费用构成；??????

5.????城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；??????

6.????其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：

1)?委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；

2)?委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；

3)?项目的技术难度与委托方的时间要求；

4)?预计应收、实收评估费与评估成本的比较；

5)?预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。

2.?拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字

4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.?估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：

1)?固定式报告

a)?类似交易实例较多的单套普通住宅估价；

b)?类似交易实例较多的成套商业门面估价；

c)?评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；

d)?对整体房地产进行析产分割的分户报告；

e)??城市房屋拆迁评估的分户报告。

2)?自由式报告

a)?评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；

b)?司法鉴定类估价；

c)?房地产纠纷类估价；

d)??析产、分割的房地产整体估价；