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商业管理概述

第一章商业地产

对商业地产的理解1.1.1商业地产的概念广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。

1.1对商业地产的理解商业地产的概念商业地产既不是商业，也不是地产，是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类行业。

1.1对商业地产的理解1.1.2商业地产开发的特点现金流稳定资产升值高门槛高风险大管理难

1.1对商业地产的理解P3P2P1开发理念资金回收市场需求P4开发过程1.1.3商业地产与住宅地产开发的差异

1.2商业地产的产品形态写字楼商务公寓商业服务业经营场所酒店会议中心

1.3商业地产的价值1.3.1从开发商角度分析持续式收益增值式收益溢价式收益金融属性

1.3商业地产的价值公众服务设施改变城市环境创造就业岗位持续增长税收拉动区域经济1.3.2从社会贡献角度分析

1.4商业地产开发的主要环节及核心竞争优势项目选址规划设计开发建设订单招商后期运营核心竞争优势----商业管理（招商、经营）

1.5.1第一代单店1.5万达商业地产的发展

1.5.1第一代商业地产也称为单店，是万达集团早期开发的产品，业态整合在一个单体建筑内，总面积5—6万平方米。代表作有长春万达商业广场、青岛万达商业广场、南京万达商业广场等。

长沙万达广场济南泉城路万达广场长春重庆路万达广场南昌万达广场南京新街口万达广场青岛台东路万达广场

1.5.2第二代组合店1.5万达商业地产的发展

1.5.2第二代商业地产也称为组合店，是万达集团2003—2005年间开发的产品，由多个单体店组成，总面积10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万达广场、武汉万达广场等。

武汉万达广场南宁万达广场沈阳太原街万达广场哈尔滨中央大街万达广场大连万达广场天津万达广场

1.5.3第三代城市综合体1.5万达商业地产的发展

1.5.3第三代综合体HOPSCA也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。

单击此处可添加副标题HOPSCA的含义H（Hotel）酒店五星、超五星级酒店O（Office）写字楼甲级写字楼及标准写字楼P（Publicplace）公共空间一个或者几个城市公共活动广场S（Shoppingmall）购物中心由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成C（Culturerecreation）文化娱乐休闲设施由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成A（Apartment）公寓

北京CBD万达广场项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。

北京石景山万达广场项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。

上海五角场万达广场项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。

哈尔滨香坊万达广场项目位于哈尔滨市香坊区，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。

成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。

第二章购物中心

2.1购物中心的产生和特征购物中心的产生

2.1.1购物中心的产生购物中心最早发源于美国。上世纪90年代中期，香港一批房地产巨头在北京、上海等地的黄金地段兴建高档写字楼。到90年代末，中国内地已经初步形成了建shoppingmall的热潮。

2.1.1购物中心的定义作为一个独立的物业规划、开发、拥有和管理的一组零售和其他商业用途的设施，并提供停车场所——国际购物中心协会。购物中心的规模和定位主要由其服务商圈的市场特征决定（举例）。

2.1购物中心的产生和特征购物中心的主要特征

购物中心的主要特征前提条件与必要保证——产权单一明显特征——聚集效应多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务

购物中心的主要特征关键特征——分散经营集中管理以租赁方式，通过获取店铺租金而获得经济利益的商业运作模式

购物中心的主要特征合理的商业组合，决定了购物中心的建筑结构，也影响购物中心的经营整体开发