八章房产税城镇土地使用税法契税耕地占用预习阶段课程.pdfVIP

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

【考情分析】非重点章，每个税种的分值在2分左右,合计分值在6-8分左右。

【预习导引】

一、房产税

独立于房屋之外如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等、农村房屋等不属于征税范围

纳税人：国家所有—经管单位、出典—承典人、所有人承典人不在所在地或产权未确定及

租典纠纷未解决—代管人或使用人

从价计征应纳税额＝房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×应税月份

从租计征应纳税额＝租金收入×12%（4%）

1.自用房屋—从价；2.出租房屋—从租；3.房产投资联营，投资者参与投资利润分

税额

红共担风险—从价；4.房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的—从租；5.融

计算

资租赁房屋—从价。6.宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面

积并据此确定计入房产原值的地价。7.地下建筑物原价的50%-60%或70%-80%作为原

值

优惠：略

征管：1.时间：纳税人将原有房产用于生产经营从经营之月起，终止房产税纳税义务的计

算截至到发生改变当月末。其余为次月，注意起始时间

2.地点：房产所在地

3.期限：按年计算分期缴纳

二、城镇土地使用税法

纳税人：拥有土地使用权而不在土地所在地、土地使用权未确定或权属纠纷未解决：实际

使用人

土地使用权共有的，由共有各方分别纳税

税率：定额税率。经济落后地区可适当降低不得超过规定最低税额的30%

计税依据测定面积-证书面积-申报面积

税额计算应纳税额＝实际占用土地面积（平方米）×适用税额

税收优惠：略

征收管理：1.时间：（1）出让或转让方式有偿取得由受让方从合同约定交付次月起纳，

合同未约定交付时间的受让方从合同签订的次月起纳；（2）新征用的耕地自批准征用之

日起满一年时纳税；（3）新征用的非耕地自批准征用次月起纳税

2：期限：按年计算、分期缴纳

三、契税

纳税人：境内承受土地、房屋权属转移单位和个人

范围：1.不得因减免土地出让金而减免契税；2.不包括农村集体土地承包经营权的转移）

3.以自有房产作股投入本人独资经营企业免税；4.以地房抵债或实物交换房屋需要交纳

1.应纳税额＝计税依据×税率

2.计税依据：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖—成交价格。（2）

土地使用权赠与、房屋赠与—市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换—差价。

（4）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时—补交的土地使用权出让费用

或者土地收益

3.税率（3%-5%）：个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半。对个人购买

及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税

优惠：1.国家机关等承受土地房屋用于办公、教学等免征；2.承受荒山、荒沟、荒丘、

荒滩并用于农林牧渔业生产免征；3.组建新公司：国有独资超过50%的，国有控股85%以

上的，免征；4.主体：公司合并且原投资主体存续的、公司分立分设为两个或两个以上投

资主体相同的企业不征；5.解决就业（30%＋3＝50%，100%＋3年＝0）：企业出售、非债

权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属

征管：1.时间：签订权属转移合同当天或取得其他具有权属转移合同性质凭证当天

2.期限：自纳税义务发生之日起10日内，向所在地征收机关办理申报并在核定期限内缴

纳税款

四、耕地占用税

纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人

范围：包括菜地、园地。其中园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林

木的土地鱼塘及其他农用土地；占用已开发的滩涂、草场、水面和林地，由省、自治区和

直辖市结合情况确定是否征收耕地占