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6/21/20251第7章投资性房地产

1投资性房地产的概述2投资性房地产初始计量3投资性房地产后续计量4投资性房地产转换与处置

掌握投资性房地产概念和范围、投资性房地产的确认条件、投资性房地产初始计量的核算、投资性房地产后续计量的核算以及投资性房地产转换的核算。熟悉投资性房地产处置的核算学习目标

6/21/202547.1投资性房地产的概述

投资性房地产准则制定的背景6/21/20255投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；12

有的企业投资房地产主要是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。以往，人们习惯地将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。

一.投资性房地产的概念与特征6/21/20257土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房地产的含义指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的含义

6/21/20258投资性房地产主要有以下特征：投资性房地产的特征:投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式投资性房地产能够单独计量和出售

二.投资性房地产的范围6/21/20259已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权企业拥有并已出租的建筑物投资性房地产的范围包括：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为存货的房地产不属于投资性房地产的房地产：

（一）已出租的土地使用权6/21/202510已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。注意：对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

logo持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。注意：闲置土地的定义及规定按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

（三）已出租的建筑物6/21/202512注意：已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物，已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

下列项目不属于投资性房地产6/21/202513自用房地产作为存货的房地产注意：从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

值得注意的是:6/21/202514一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。值得注意的是:

企业持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的土地使用权已出租的建筑