房地产投资分析报告案例.doc

房地产投资分析报告

一．总论

（一）??项目的基本情况

1????????项目概况

项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。

2????????项目的主要技术经济指标1：

项目

单位

数量

项目

单位

数量

占地面积

公顷

4.71

居住人数

人

2896

总建筑面积

平方米

136670

平均每户建筑面积

平方米

140.5

居住面积

平方米

101750

平均每户居住人数

人

4

公建面积

平方米

17760

人均居住用地

平方米

35

居住户数

户

724

车库面积

平方米

10300

3项目主要经济指标2：

?

功能

所占面积（㎡）

合计（㎡）

总计（㎡）

地上面积

共建面积

9120

117730

136670

商铺

14900

住宅

93710

地下面积

车库

10300

18940

设备面积

8640

?

总投资20000万元（不含带款利息）

其中自有资金：4000万元

高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米

税后利润：4332.87万元

全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%

总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%

二．项目的组织与实施（）

1、?项目工程计划说明

项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。

2????????项目实施进度计划见附表

三．项目投资估算与投资筹措计划

（一）??开发成本

1.??????土地成本

按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。

2．建筑安装工程费

序号

项目

建筑面积（㎡）

单价（元/㎡）

总价（万元）

1

高层

68020.07

950

6461.91

2

超高层

33729.3

1084

3656.26

3

商铺

14900

1084

1615.16

?

合计

?

?

11736.53

?

建安工程费合计11736.53万元

3.前期工程费

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

规划设计费

建安成本×3%

352.1

2

可行性研究费

建安成本×1.5%

176.05

3

水文地质勘察费

建安成本×0.5%

58.68

4

通水通电通路费

建安成本×2.5%

293.41

5

场地平整

53元/公顷

250.2

6

合计

?

1130.44

?

4.基础设施配套费（参见附表3）

附表3基础设施配套费

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

道路工程

42.13万元/公顷×4.71公顷

198.43

2

绿化工程

5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%

8.52

3

供水工程

15万元/公顷×4.71公顷

70.56

4

供电工程

65万元/公顷×4.71公顷

306.15

5

其它

建安成本×2%

234.73

6

合计

?

929.87

5.公共配套设施建设费用（参见附表4）

附表4公共配套设施经社给用估算表

序号

项目

建设费用（万元）

1

办公面积

?

?

282元/㎡×20020㎡

=564.56万元

2

物业面积

3

车库面积

7

合计

564.56

?

?

?

?

?

?

?

6.不可预见的费用

（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04

7.开发期间税费（参见附表5）

附表5开发期间税费

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

配套设施建设税费

建安成本×6％

704.19

2

投资方向调节税

建安成本×5％

586.83

3

工程质量与施工安全监督费

建安成本×4％

469.46

4

供水管网补偿费

0.3吨/人×2896人×600元/吨

52.13

12

税后利润

4332.87

?

1200.06

1915.32

1405.08

?

五．财务分析

（一）??财务内部收益率

由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10％）

附表14