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房地产项目开发各个阶段的成本控制

成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。

一、可行性研究阶段

该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。

二、图纸设计和审查阶段

设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。

首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：

压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；

其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。

成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：

1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系

其次，施工阶段进度审核要求准确细致，每个进度周期的报量审核都要严格以成本计划来控制，发生超限要及时寻找原因，上报决策层，提出切实可行的措施进行整改，尽量避免目标值与实际值的偏离，实施有效主动地控制；施工阶段增减合同造价部分的管理也是一个重要的环节，主要就是对现场资料的收集完善，包括工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、工程验收资料等，定额或投标综合单价没有的分项工程单价的确定要及时合理。

另外，材料设备市场价的掌握也是影响工程造价控制的重要因素，一般建筑安装工程的材料设备费用要占整个工程造价的70%以上，由于房地产开发周期较长，材料价格在这个周期中会波动较大，比如这两年的钢材和有色金属的价格，宛如坐着过山车一般，造价管理部门出台的建筑工程材料信息价周期长、品种不全、时效不及时，而且主要以材料供应商的报价刊登，与实际市场采购价有很大的脱节，不能真实准确的反映材料的实际价格，造价人员不能依靠信息价来进行成本分析核算，应该做到自己走访市场，了解各种材料参数；收集整理经

销商信息和生产信息，对比政府信息价，寻找差异；深入施工现场，询问一线工人，了解市场人工单价和工日消耗量，确定某些分项工程的市场承包价；货比三家，多多联系诚实守信的商家；掌握第一手的材料市场行情信息，对做好成本分析和成本控制裨益匪浅。

六、结算审计阶段

结算审核是造价人员对整个项目实施过程所有成本的汇总，要反映出准确、完整的工程费用，造价人员要秉承的原则是：

1、合同协议和变更签证资料的时效性(国家文件、法规失效或变动)、合法性(是否合同风险范围)、完整性(签字盖章等)；

2、矛盾问题解释的一致性(所有文件资料对于同一问题的解释是否统一)；

3、明确总包、分包单位的施工范围、工艺标准，防止某一方或双方重复计算；

4、分析计价规范标准中强制性条文的执行情况，防止施工单位无中生有，虚报、冒报；

5、确保问题的责任清晰，施工单位若解释模棱两可、含糊不清，按最不利与施工单位的解释来处理。

总之，工程造价成本控制完全是个动态过程，不同于一般商品