房地产项目可行性分析报告.doc

房地产项目可行性分析报告

这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险.

项目盈利能力分析

1静态财务盈利指标

投资利润率

是指项目达到设计能力后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年利润额变化大的项目，应以生产期各年的平均年利润来计算，计算公式为：

投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资×100%

在项目评估中，将项目投资利润率与行业平均利润率或其他基准利润率比较，以判断项目的投资利润率是否达到本行业的平均水平或所希望达到的水平。

投资利税率

是项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额或项目生产期内平均利税总额与项目总投资的比率。计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额÷项目总投资×100%

年利税总额=年销售收入(不含销项税)一年总成本费用(不含进项税)

或：年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加(不含增值税)

在项目评估中，可将投资利税率与行业平均利税率对比，以判别项目单位投资对国家积累的贡献水平是否达到本行业的平均水平。

1.3资本金利润率

是在项目达产后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内平均利润总额与资本金的比率，它反映项目资本金的盈利能力。其计算公式为：

资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100%

1.2动态财务盈利指标

1、项目财务净现值

是考察项目盈利能力的绝对值指标，反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。项目财务净现值大于零表明项目可行，达到或超过了设定折现率要求的盈利水平。一个项目的财务净现值是指项目按基准收益率或设定的折现率，在计算期内将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和。其公式为：

净现值=∑（各期现金流入量*贴现系数）-∑（各期现金流出量*贴现系数）

2、财务内部收益率

是指\o项目项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的\o折现率折现率，也就是使项目的\o财务净现值财务净现值等于零时的\o折现率折现率。但是财务内部收益率不是初始\o投资投资在整个计算期内的盈利率，因而它不仅受项目初始\o投资规模投资规模的影响，而且受\o项目计算期项目计算期内各年\o净收益净收益大小的影响。

对常规投资项目,财务内部收益率其实质就是使投资方案在计算期内各年\o净现金流量净现金流量的现值累计等于零时的折现率。

财务内部收益率(FIRR)\o指标指标考虑了\o资金的时间价值资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况，不仅能反映投资过程的\o收益收益程度，而且FIRR的大小不受外部参数影响，完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情况。这种项目内部决定性，使它在应用中具有一个显著的优点，即避免了像财务净现值之类的指标那样需事先确定\o基准收益率基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益率的大致范围即可。

不足的是财务内部收益率计算比较麻烦，对于具有非常规\o现金流量现金流量的项目来讲，其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个\o内部收益率内部收益率。

2项目清偿能力评价

2.1静态投资回收期

亦称返本期，它是反映投资项目实际清偿能力的重要指标，其计算公式为：

静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量

假定用Pc表示静态的基准投资回收期，则当Pt≤Pc时，该项目是可以考虑接受的。

5

销售费用1

10000x0.05

60000

3000

销售费用2

5000x0.05

120000

3000

6

管理费用

0.02

520000

2400

7

其他成本

1000

8

总投资

67943

以上投入未计算财务成本在内。

3、销售收入

根据项目所处位置、周围环境和西安市成本房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为5000元/m2，低层商铺均价定位为10000元/m2，部队返款3300元/m2。

销售收入见下表：