房地产项目可行性研究报告详细版.doc

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报

告

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一部分宗地评价 3

一、宗地基本情况 3

二、区域板块分析 3

三、环境评价 4

四、交通条件 4

五、市政规划 5

第二部分区域市场分析 7

一、周边楼盘状况 7

二、价格及客户群体分析 8

第三部分项目SWOT分析 9

一、地块SWOT分析 9

二、项目分析总结 10

第四部分项目投资测算及价格敏感性分析 11

一、项目经济技术指标 11

二、项目投资测算表 12

三、土地价格敏感性分析（160.5亩） 12

四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） 13

心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易基地。

宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位为城市生态居住示范区。未来在市政府沿河规划的引导下，将积极推进生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改善，提升区域的住宅品质，从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。

目前区域内有双汇·国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫·帝景城等楼盘，未来2年内周边将有4个新增项目，包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为漯河市的生态居住示范区域，尤其是生态水城项目的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区域形象，对本项目产生积极影响。

宗地东临沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于年内完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700米、东西宽70米，自堤外到堤内，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为3.2万平方米，其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩浴场的季节变换之美。

第二部分区域市场分析

一、周边楼盘状况

项目

位置

户型

均价

广鑫·帝景城

黄河路与金山路交汇处西南角

97㎡两室

109-135㎡三室

7月开盘

预计3800元/㎡

湾畔19号

黄河路与金山路交汇处东南角

97.5㎡两室

125㎡三室

5月开盘

预计3500元/㎡

0395倾城

金山路与黄河路交叉口向北100米路西

92㎡两室

现房3500元/㎡

国际花园

金山路与黄河路交叉口向北200米路东

140㎡以上大户型

现房4000元/㎡

康桥水岸

黄河路桥东20米

91㎡两室

110㎡三室

5月中旬开盘

预计3200元/㎡

宗地周边目前在售楼盘有5个，其中广鑫·帝景城以及河东岸的康桥水岸为新开发项目，尚未开盘，将有3-5年的开发周期，与本项目产生一定的竞争格局。

双汇·国际花园为公司在04年开发的高档社区项目，虽然项目总体体量不大，但却销售却从05年一直延续到现在，将近7年的销售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点：

1、长期的孤掌难鸣；

2、配套不成熟、被遗忘的区域；

3、沿河改造一直未动工；

4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；

5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；

6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。

二、价格及客户群体分析

区域位于召陵区，紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。

目前区域内房价主要集中在3000-3500元/㎡，在全市范围内，处于