房地产项目前期策划.doc

房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P）

1) 国家或城市发展宏观政策

2) 城市规划发展趋向分析

2．城市发展经济环境（E）

1) 城市建设状况

2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP）

4) 城市消费实力(恩格尔系数)

5) 城市精神价值

3．城市发展社会环境（S）

1) 城市人口及结构

2) 城市化水平

3) 基尼系数：

4) 人均居住面积

4．城市发展技术环境（T）

1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（%）

3) 社会劳动生产率（元,人）

4) 科技进步贡献率（%）

（二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征

1) 城市房地产市场总体特征

a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析

b. 城市房地产市场供求关系和结构分析

c. 城市房地产区域特征分析

d. 城市房地产营销特征分析

2）城市房地产发展市场主体特征

a. 城市房地产开发主体特征

b. 城市房地产产品特征

c. 城市房地产服务主体特征

d. 城市房地产消费主体特征

3）城市房地产发展预测

a. 宏观政策对房地产市场的影响

b. 城市投资环境发展分析

c. 城市房地产投资趋向分析

d. 城市房地产发展趋势分析

（三）区域房地产市场调研

1．区域城市发展总体特征

2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析

主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括：

1）规划设计及卖点

（四）项目产品定位

1.整体规划策划（理念）

注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。

2.小区规划策划

1）规划布局：综合效益、环境处理、区内环境；

2）群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色；

3）道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道；

4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等；

5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。

3.环境设计策划

1）居住环境设计一般原则

2）居住环境设计要素

3）绿地的要素设计

①绿地的植物配置

②绿地的花坛设计

③绿地的草坪设计

④园路设计

⑤区内装饰场地设计

4）环境小品

①建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；

②装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；

③公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；

④游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；

⑤工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。

4.建筑设计策划

1）建筑风格

2）外立面造型、色彩、建筑材料

3）住宅形式：低层、多层、小高层

5.户型设计策划

1）产品组合策略

2）产品平面组合

3）户型比重确定

4）各户型面积定位

5）户型室内配比

以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。

6.配套设施策划

1）会所位置、面积、功能等

2）儿童游乐场位置、面积

3）老龄活动场所位置、面积

4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积

5）体育中心：网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等

（五）价格定位

1.定价影响因素

2.价格制定原则

3.价格制定方法

4.总体价格定位

5．起价与均价确定

6．区位、垂直、平面价差的确定

7.分期价格定位

8.每期价格走势

四、项目概念性规划设计顾问

（一）项目总体规划布局

1．项目规划功能结构

2．项目空间尺度安排

3．项目用地规划布局

4．项目主体经济指标

（二）项目道路交通规划

1．项目道路网络规划

2．项目主次出入口

3．项目静态交通规划

（三）项目绿化景观规划

1．项目园林规划风格

2．项目绿化景观布局

3．项目绿化指标建议

4．项目主要景观及节点

5．项目鸟瞰、局部表现

（四）建筑设计

1．建筑形式

2．建筑风格

3．立面及色彩

（五）项目配套

1．配套商业环境概念提示

1）商业配套的位置确定

2）商业业种选择

2．社区配套设施及会所功能议

1）生活、教育配套建议

2）社区服务中心

3）会所主题确定

4）会所内部功能安排

5）会所收费标准确定

6）社区文化活动建议

（六）建筑工程设计顾问

五、项目的经济效益分析

（一）项目的建筑规模

1.项目总体开发规模

2.各期开发规模

（二）项目总投资估算

1.项目总地价

2.项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。

（三）项目的建设周期

1.项目总开发周期

2.各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销