房产会计账务处理流程.docxVIP

房产会计账务处理流程需围绕房地产项目全生命周期展开，覆盖开发建设、预售、竣工交付、自持运营等阶段。以下是系统化的操作流程及核心要点：

一、开发建设阶段（成本归集与资本化）

1.成本对象确定

按项目或分期设立成本核算对象（如：XX项目一期、商业地块）。

设置明细科目：

开发成本—土地征用费

开发成本—前期工程费

开发成本—建筑安装费

开发成本—基础设施费

开发成本—公共配套费

开发成本—开发间接费

2.成本归集与分摊

分摊原则：

土地成本→按各业态占地面积分摊

共同成本→按可售建筑面积分摊

资本化利息：项目开工至竣工期间借款利息计入开发成本。

3.典型分录

（1）支付土地出让金：

借：开发成本-土地征用费1,000万

贷：银行存款1,000万

（2）归集设计费：

借：开发成本-前期工程费50万

贷：应付账款50万

（3）资本化借款利息：

借：开发成本-开发间接费（利息）80万

贷：应付利息80万

二、预售阶段（预收账款处理）

1.预收房款处理

收到定金/首付款：

借：银行存款200万

贷：预收账款—XX客户200万

预缴税款（按3%预征率）：

借：应交税费—预交增值税6万

贷：银行存款6万

2.预收账款结转收入

交房时（满足收入确认条件）：

（1）结转收入：

借：预收账款200万

贷：主营业务收入183.5万（200÷1.09）

应交税费—应交增值税（销项）16.5万

（2）结转对应成本：

借：主营业务成本150万

贷：开发产品150万

三、竣工交付阶段

1.成本结转

项目竣工后，将开发成本转入开发产品：

借：开发产品—住宅/商铺5,000万

贷：开发成本5,000万

2.收入确认条件

同时满足：

?房屋竣工验收并交付客户

?房款已收或收款权明确

?成本能可靠计量

四、自持物业运营阶段

1.转为投资性房地产

借：投资性房地产2,000万

贷：开发产品2,000万

后续计量：

成本模式：计提折旧（借：其他业务成本；贷：投资性房地产累计折旧）

公允价值模式：期末按市价调整（借：投资性房地产；贷：公允价值变动损益）

2.租金收入处理

（1）确认租金：

借：应收账款/银行存款10万

贷：其他业务收入9.17万

应交税费—应交增值税（销项）0.83万

（2）计提房产税（租金12%）：

借：税金及附加1.2万

贷：应交税费—应交房产税1.2万

五、税务处理核心要点

税种

计算方式

分录示例

土地增值税

按预收款预征（2%-5%）→项目清算

借：税金及附加；贷：应交税费

企业所得税

预缴（预计毛利率×25%）→年度汇算

借：所得税费用；贷：应交税费

城镇土地使用税

按土地面积×年税额（竣工前缴纳）

借：开发成本；贷：应交税费

六、特殊业务处理

1.成本分摊争议处理

地下车位：

有产权→分摊成本并销售

无产权→成本由可售面积承担

2.合作开发模式

分成合作：按协议分配开发产品时视同销售，确认收入/成本。

七、期末结转与报表列示

损益结转

借：主营业务收入/其他业务收入

贷：本年利润

借：本年利润

贷：主营业务成本/税金及附加/管理费用

报表列示：

资产负债表：开发成本→存货；预收账款→合同负债

现金流量表：售房款→经营活动“销售商品收到的现金”

风险控制要点

成本归集真实性：防止将期间费用（如销售费用）混入开发成本。

收入确认时点：严格按交付时点确认收入，避免提前或延迟。

税务清算准备：土地增值税清算需备齐成本凭证、分摊依据。

附：房产会计全周期流程图

掌握上述流程，结合《企业会计准则第14号-收入》《企业会计准则第3号-投资性房地产》及最新税法政策，可系统化规范房产会计处理。