资产评估实验及答案.docx

资产评估实验及答案

资产评估实验及答案

资产评估实验及答案

资产评估

实

验

指

导

书

编写:肖川林

实验一:资产评估在房地产评估中得应用

实验目得:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中得应用

实验任务:

计算分析题

1、待估宗地为待开发建设得七通一平空地,面积200０平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50％,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年,第一年投入60％得总建设费,第二年投入40％得总建设费,总建设费预计为15００万元。专业费用为总建设费用得6％,利息率为１0％,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价得5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为４500元／平方米,折现率10%。

方法提示:

1)预计住宅楼得买楼价得现值为:

2)总建筑费用现值为:

３)专业费用:

专业费用=9190000×6%＝55140０(元)

4)租售费用及税金:

租售费用及税金=2975２066×5%=1４8７603(元)

５)投资利润:

投资利润＝(地价+总建筑费用+专业费用)×２0%

=(地价×２0%)+(9190０00+5５14０0)×20％

＝(地价×20%)+19４8280

6)总地价:

总地价=(297５-5514００-l4８)÷(1＋20％)

1、2元)

２、有一待估宗地,现收集到４个可比较参照交易案例,具体情况如下表。

宗地

成交价格

(元／平方米)

交易时间

交易情况

容积率

剩余使用年限

区域因素

个别因素

待估地

２010/0１

0

１、2

４5

0

0

1

８０0

２009／01

2%

1、3

５0

1%

0

2

８50

2００8/01

1%

1、4

50

0

１%

3

760

2009/0１

０

１、1

40

0

-2%

４

78０

20０8/01

0

1、0

45

-１%

1%

表中得交易情况、区域因素及个别因素值,都就就是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价得修正幅度。容积率与地价得关系为:容积率在l-1、５之间时,容积率每增加0、１,宗地单位地价比容积率为１时增加3％。该城市地价指数见下表:

年份

2005

20０6

2０0７

2008

２0０9

2０10

指数

1０0

105

1０８

1１0

111

1１5

试根据以上条件评估待估宗地2０00年

方法提示:

确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后得评估值。

用平均法计算待估地评估值

３、有一宗已七通一平得待开发建设得空地,土地面积为320０平方米,建筑容积率为2、５,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为３年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90％,每建筑平方米得年租金预计为300元,年出租费用为年租金得2５%。建筑费预计每建筑平方米100０元,专业费为建筑费得10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8％,开发商要求得总利润为所开发不动产总价得1５％。试评估该宗土地得地价。计算结果以元为单位(取整)。

方法提示:

１)测算不动产总价

不动产建筑总面积:32０0×2、5=８00０(平方米)

不动产纯收益=３00×800０×90%×(１－25％)=16２00０0(元)

不动产收益年期=50-３=47(年)

2)测算建筑费及专业费

建筑费及专业费=10０0×(1+10%)×8000＝８800000(元)

3)计算利息

利息=地价×7%×3＋８800000×7％×1、5＝０、21地价+９240０0(元)

4)计算利润

利润=15％=295５９17(元)

5)测算地价

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

地价=不动产总价－建筑费－专业费-利息-利润

=1９７0-0、２1地价-９2

地价=６994２2４/１、21=5780３50(元)

单价=５780350/320０=１８06、36(元/m2)

楼面地价=1806、3６／2、５=7２2、54(元/m2)

该题为收益法和剩余法得综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。

４、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。经过调