房地产投资分析课件：房地产投资项目财务基础数据估算.pptx

房地产投资项目财务基础数据估算;房地产投资项目财务基础数据估算;

任务1开发费用估算

;卓越大厦投资项目为23层的商住综合楼宇，规划用途为商住综合楼。楼宇设2层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会和物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层，为住宅用途。;本项目规划设计要点如下:用地面积:11417平方米;建筑密度:≤35%;容积率（地上）:≤4.62;绿化率:≥25%;人口密度:≤1085人/公顷;规划用途:商住综合楼。;任务1开发费用估算;三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

有关工程计划的说明

总工期：约36个月（从2007年3月至2010年3月）。采用搭接式的施工方法。当完成地下室第一层工程时开展销售工作。

项目的实施进度;卓越大厦建设项目成本费用估算;

任务2经营收入和经营税金的估算

;一、经营收入的估算

房地产开发项目租售方案的确定

项目出售、出租还是租售并举，出售、出租各占多少

可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊面积及其位置

出售和出租的时间进度安排，各段时间内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响

售价和租金水平的确定

收款方式与收款计划的确定;一、经营收入的估算

租售价格的确定

成本导向定价法

购买者导向定价法

竞争导向定价法;二、经营税金的估算

营业税

城市维护建设税

教育费附加

印花税

土地增值税;任务实施

步骤1商铺销售单价的确定

步骤2车位销售单价的确定

步骤3确定建议销售单价

步骤4销售总收入的确定

步骤5销售收入分期按比例测算

步骤6计算销售税金及附加

步骤7计算土地增值税;卓越大厦的经营收入和经营税金资料;

任务3利润总额及分配的估算

;一、利润的计算方法

利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出

营业利润=营业收入－营业成本－营业税金及附加－土地增值税－销售费用－管理费用－财务费用+投资收益

营业收入=销售收入+租金收入+自营收入

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入=出租房屋租金收入+出租土地租金收入

经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

经营税金及附加费=营业税+城市维护建设税+教育费附加;二、利润的分配顺序

弥补企业以前年度亏损

提取法定盈余公积金

提取公益金

向投资者分配利润加