兰山小区改建项目产品定位与市场定位方向性策划案.ppt

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前言

感谢贵司给与博智威诺针对兰山小区改建工程的参与时机，并在工程所在地沟通后赋予我司作为重点考虑对象进行深入提案。

全国任何一块地无论大小，终究会有适合这块地的开发工程；同样一个工程可以进行多份全程筹划报告的研讨，但终究适合此工程的筹划案也只有一个，完全没有固定模式可言——这正是我司的强项，没有对口创新特色的筹划充其量叫做营销执行，市场竞争剧烈反响到工程销售上最多是平销。于此带出本案以下的系列核心筹划命题。;一、改建背景

;;;二、开发商筹划要求

;三、筹划原那么;四、工程简介;;门庭：拐角门庭192平米，一至八层共1543平米

商场：一层4083平米，二层3639平米，计7722平米；兰山商

场四至六层，2191平米

餐饮：宾馆三层/办公楼/兰山商场三层，2411平米

酒店公寓：宾馆四至八层，商场七至十三层，10367平米

娱乐：原兰山商场三至八层，4816平米

办公：办公楼四至八层，3152平米

顶层：原商场424平米，新商场637平米

;五、相关背景;;六、兰山小区全案筹划的核心问题;作为一个综合体的地标级建筑群，仅有“甘肃或兰州首家产权式酒店〞的市场冲击还远远不够。尤其营销推广要拔到“兰州第一盘〞的市场地位。否那么支撑不起5000元/平米左右单价〔主要从前期工程本钱，价格建议见后〕的体系。

除了硬件装修配设，生态大堂、新颖时尚的外立面形象、单体冠名权这些都是工程买点，缺乏以提升到整体工程定位的高度，什么样的规划设计主题所对应的全新市场理念，最能够引导工程销售取得短平快？;;;综合体建筑功能互补、销售力相互促进；但如果功能过多同样会带来买家吸纳力的摊薄，而且譬如挑空8层的中庭大堂串联空间相互之间亦会产生异态客群的消费碰撞，从而影响整体运营品质。

拥有独立冠名权的各单体功能定位到底几何？相互关系及建筑性格是否会因经营力削弱带来购置力的游移？;在争取最低开发营销投入的根底上获得最大的销售面积和销售业绩，意味着追求小户型、低总价、低投入、高回报的利润现金流。可是一个??能销售良好、日后又能经营良好的工程，绝对不可能做到100%的销售率和销售面积。势必每个单体均要预留15%左右的销售面积或自营或客群机动；尤其是不出利润〔低购低租〕的商业旗舰店或品牌店的提前导入。

庄家客户的前期把控力胜算怎样？需求面积是否会低出商业总利润值？工程日后统一经营权如遇变化如何协调管理和分配？;;第一局部市场分析与市场定位;一、调研方式方法;中国商业街步行街网

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备注：本筹划案仍着重于方向性的全程筹划，细致深入的调研待贵司认可并确定合作意向后全面展开。;二、甘肃省份定位简析;甘肃现有各类宾馆、饭店数百家；

仅兰州有近五十家，另有数十家国内旅游定点饭店，可以满足众多游客不同的需求。;三、兰州市城市定位及城市环境简析;小结：纵长的黄河东西流向，是兰州市商贸经济旅游带的表达和象征，城市地图揭示出作为兰州房地产的买家，不单单跨越周边四省，同时周边地市县的私营企业主亦成为相当对象。;特色名城，“座中四联〞位置，“陆都心脏〞，总人口314万，城镇人口207万人，城市人口148万，37个少数民族约12万人。包括外来人口不到400万居民的二级省会城市。目前兰州市流动暂住人口已经超过40万。;;2、兰州自然环境简析

温带大陆性气候，温差大，降水少，冬无严寒、夏无酷暑，气候温和，市区海拔高度1520米。

小结：购房受季节〔淡旺季〕影响不大。

3、兰州交通环境分析

航空枢纽三十七条航线，每周二飞往香港定期旅游包机航线，每周百余次航班，市区至中川机场70公里约一小时车程；

西北最大的铁路枢纽，陇海、兰青、兰新、包兰4大铁路干线和80多条铁路专用线，长期以来通过铁路运输的进出口商品量占到进出口商品总量90%以上；日到发旅