2023年自考资产评估房地产评估学习笔记.pdfVIP

第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成i体的房地产。

房地产是实物、权益和区位三者日勺结合。

1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

2.权益是房地产中无形的、不可触摸日勺部分。（使用权、所有权、租侍权、抵押权、等

等）

3.区位是指某宗房地产与其他房地产或事物空间方位和距离上的关系。区位原因是房

地产评估过程中需考虑的很重要H勺部分。

二、房地产的特性

1.位置固定性

房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。位置的固定性使得区位环境原因房地产

评估中变得格外重要。

2.耐用性

从某种意义上训：，土地的使用品有永续性。建筑物一经建造完毕，其寿命是相称长代I。

值得注意口勺是：国家对土地使用权是有期限规定出J,居住用地70年，工业用地50年，商业、

旅游、娱乐用地40年等。土地使用权H勺剩余使用年限是影响房地产价值的重要原因。

3.影响原因多样性

房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多原因的J制约。除了房地产自身的自然

的、物理依J、化学口勺原因以外，社会原因以及周围环境等都会对房地产效用的发挥及其价值

的实现起到非常大H勺影响作用。

4.投资大量性

不管是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不管是国家投资者、企业

投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。

5.保值增值趋势

社会经济发展正常的状况下，伴随人口社会生产力的发展，社会对土地区I需求与日俱

增。房地产具有保值、增值的趋势。

三、房地产B勺评估程序

房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的I各个环节。房地产评估的每一环节重要内

容如下：

1.明确评估基本领项

评估机构接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的某些条件进行调查、理解。

如：评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估详细工作时间等等。

2.确定评估工作方案

在明确了评估的基本领项的基础上，应当对评估项进行充足分析,确定评估作业计划。

围绕资产评估的特定的进行，详细包括：根据评估对象和评估的，以及也许搜集到口勺数

据资料，初选评估措施和评估的技术路线，确定评估人员及分工，确定作业环节和作业时间

表，初算评估成本等。

3.实地勘查搜集资料

房地产评估人员必须到评估现场实地勘查，对房地产依J基本状况进行理解，弄清房地产

的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。并

对已搜集到H勺资料进行核算、验证。

4.选用评估措施评估估算

在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和成本法外，还可以根

据详细状况运用假设开发法、残存估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选用两

种或两种以上口勺措施进行评估。

5.确定评估成果，撰写评估阐明和汇报

选用两种或两种以上的措施进行评估，会得到几种初步评估成果。评估人员应对几种成

果充足论证以便得到最终止果，并撰写评估阐明和汇报。它是整个资产评估工作中重要日勺总

结。最终形成的资产评估汇报书，通过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。

第二节土地使用权评估的特点

一、土地使用权及其实质

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、

抵押、投资的J权利。土地使用权属于无形资产范围，是无形资产中的对物产权，对土地使用

权的评估应根据土地的位置、用途、周围环境等原因进行。

它可单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企业整体资产的构成要素随整体

企业一并评估。

二、土地资产的分类及其特性

（一）土地资产及其分类

1.