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2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识通关考试题库带答案

一、单项选择题

1.根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，下列建设用地使用权出让最高年限为40年的是：

A.居住用地

B.工业用地

C.商业用地

D.教育用地

答案：C

解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。因此商业用地最高年限为40年。

2.某房地产开发企业取得一宗住宅用地，已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，但未按出让合同约定动工开发满1年。根据《城市房地产管理法》，政府可对其征收（）。

A.土地闲置费（相当于土地使用权出让金20%以下）

B.土地增值税

C.耕地占用税

D.城镇土地使用税

答案：A

解析：《城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外）。本题中满1年未动工，应征收土地闲置费。

3.甲将其名下一套住宅抵押给乙银行，未办理抵押登记。后甲又将该住宅抵押给丙银行并办理了抵押登记。若甲无法偿还债务，关于抵押权实现的说法，正确的是：

A.乙银行抵押权优先于丙银行

B.丙银行抵押权有效，乙银行抵押权无效

C.乙、丙银行抵押权均有效，按债权比例受偿

D.乙银行可要求甲承担违约责任

答案：B

解析：根据《民法典》第四百零二条，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。甲与乙银行未办理抵押登记，乙的抵押权未设立；甲与丙银行办理了登记，丙的抵押权有效。因此乙银行仅可依据抵押合同要求甲承担违约责任，而非主张抵押权优先受偿。

4.房地产估价师张某在执业过程中，因重大过失出具了虚假估价报告，给委托人造成50万元损失。根据《资产评估法》，张某可能承担的责任是：

A.警告，并处5万元罚款

B.暂停执业6个月，并处10万元罚款

C.吊销注册证书，终身不得从事估价业务

D.由所在机构承担赔偿责任，张某不承担个人责任

答案：B

解析：《资产评估法》第四十五条规定，评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业6个月以上1年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业1年以上5年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因重大过失出具虚假报告属于“情节严重”，可暂停执业6个月至1年，并处相应罚款（通常为违法所得1倍以上5倍以下，无违法所得可处10万元以下）。本题中张某因重大过失导致损失，符合暂停执业6个月以上的情形。

5.某住宅项目已取得商品房预售许可证，开发商对外销售时，未在销售场所公示（），违反了《城市商品房预售管理办法》。

A.施工许可证

B.商品房买卖合同示范文本

C.项目规划总平面图

D.物业管理方案

答案：B

解析：《城市商品房预售管理办法》第九条规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。同时，根据《商品房销售管理办法》第二十三条，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还应当明示《城市商品房预售管理办法》。因此未公示合同示范文本属于违规。

二、多项选择题

1.根据《民法典》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有：

A.申请登记的不动产权利超过规定期限的

B.利害关系人对不动产权利归属有争议的

C.申请登记的事项与权属来源证明材料不一致的

D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形

答案：ACD

解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。选项B“利害关系人对归属有争议”属于“尚未解决的权属争议”，应不予登记；但需注意，若争议已通过诉讼或仲裁解决，则可