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商品房消费信贷中购房人的抗辩权延伸研究

摘要

商品房消费信贷是消费信贷中最常见的一种类型，也是购房人购买商品房最

常用的一种方式。抗辩权延伸制度意味着购房人用以对抗开发商的抗辩权可以延

伸至对抗银行。抗辩权延伸制度在域外法上已经有了长久的发展，但我国立法并

没有确立这项制度，适用该制度需要运用关联合同理论，论证抗辩权延伸的行使，

以及明确抗辩权延伸的限制。

抗辩权延伸制度的适用前提是商品房买卖合同与担保贷款合同构成关联合

同。具体来讲，关联合同的主体——消费者需要具备自然人的身份，并以居住为

目的购买房屋。担保贷款合同的贷款目的应当指向商品房买卖合同购买房屋的目

的，贷款金额也应当全部用于购买房屋。商品房买卖合同与担保贷款合同应当具

有经济上的整体性，或者是通过合同间的依存关系表现，或者是通过实践中银行

与开发商进行协作展现。抗辩权延伸的行使需要明确合同相对性之下的风险与应

对措施的不足。这种风险包括分期债务提前到期的风险，承担违约金及逾期利息

的风险以及标的房屋被拍卖执行的风险。应对措施的不足表现在履行合同带来的

损失扩大以及诉请解除合同的滞后。抗辩权延伸的行使可以以不安抗辩权的规定

作为援引规则，在诉讼内外以书面或者口头的形式，突破合同主体、合同内容、

合同责任的相对性明确地向银行主张，实现停止偿还贷款的效果。抗辩权延伸规

则在适用过程中也有着不同的限制。这种限制包括抗辩权来源于商品房买卖合同

中开发商违约；合同内容发生变更，排除购房人对银行行使抗辩权；购房人要求

违约的开发商继续履行被拒绝后始得适用抗辩权延伸规则对抗银行。

关键词：消费信贷；关联合同；经济整体性；合同相对性；抗辩权延

伸

Researchontheextensionofbuyersrightofdefenseinconsumer

creditofcommodityhousing

Abstract

Consumercreditforcommercialhousingisthemostcommontypeofconsumer

credit,anditisalsothemostcommonlyusedwayforbuyerstobuycommercial

housing.Thesystemofextensionoftherightofdefensemeansthattherightof

defenseusedbybuyersagainstdeveloperscanbeextendedtotherightofdefense

againstbanks.Thesystemofextensionoftherightofdefensehasbeendevelopedin

extraterritoriallawforalongtime,butthelegislationofourcountryhasnot

establishedthissystem,andtheapplicationofthissystemneedstousethetheoryof

relatedcontractstodemonstratetheexerciseoftheextensionoftherightofdefense

andclarifythelimitationoftheextensionoftherightofdefense.

Thepremiseoftheapplicationofthesystemofextensionoftherightofdefense

isthatthecommercialhousingsalecontractandtheguaranteeloancontractconstitute

relatedcontracts.Specificallyspeaking,thesubjectoftherelatedcontract,the

consumer,needstohavetheidentityofanaturalpersonandbu